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Connaître ses moyens avant de choisir sa maison


Édition du 18 février 2014 reproduit avec la permission de l'Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ)


Contenu

Combien pouvez-vous investir

Combien devez-vous emprunter ?

Le prêt hypothécaire


Combien pouvez-vous investir ?

Avant d’entreprendre la recherche de votre nouvelle maison, une étape primordiale vous attend : établir un budget réaliste qui tient compte de vos habitudes de vie et de vos objectifs. Le but de cet exercice est de vous fixer un prix d’achat raisonnable. De cette façon, votre recherche sera plus efficace et vous éviterez de vous exposer à la tentation d’une propriété au-dessus de vos moyens!

L’élément clé de cet exercice est la précision : un budget n’est utile que dans la mesure où il tient compte de l’ensemble de vos besoins et de votre réelle situation personnelle ou familiale.

VOTRE BUDGET MENSUEL DE LOGEMENT

Ce budget équivaut au montant dont vous disposez pour habiter, financer et chauffer votre future maison, une fois que toutes vos autres obligations sont acquittées. Votre courtier établira clairement les limites de votre emprunt hypothécaire.

Le courtier hypothécaire ou le courtier immobilier œuvrant aussi dans le secteur hypothécaire peut vous proposer un prêt hypothécaire qui correspond avec votre situation financière globale. Il vous présentera des produits hypothécaires qui correspondent à vos besoins et vos critères.

Pour cet exercice, vous pouvez utiliser plusieurs données actuelles qui ne changeront pas lorsque vous deviendrez propriétaire de votre nouvelle maison :

  • votre revenu familial net;
  • vos dettes (prêt étudiant, prêt auto, etc.);
  • vos dépenses courantes (nourriture, vêtements, assurances, frais divers, etc.). Voir le Tableau 1.

La différence entre votre revenu familial net par mois et le total de vos dépenses mensuelles, constitue votre budget mensuel de logement. Ce montant doit suffire à couvrir chaque mois le paiement de votre emprunt hypothécaire (capital et intérêts), les taxes et le chauffage puis, s’il y a lieu, 50% de vos frais de copropriété.

TABLEAU 1

Calcul du budget mensuel de logement

Actuel

Épicerie et repas à l’extérieur (incluant l’alcool)

$

Vêtements et dépenses personnelles

$

Transport en commun

$

Auto

 

  • Prêt auto

$

  • Essence

$

  • Entretien et réparation

$

  • Assurances

$

  • Immatriculation

$

  • Permis

$

Électricité et chauffage

$

Taxe d’eau

$

Téléphones

 

  • Ligne fixe

$

  • Cellulaire

$

Service Internet

$

Câblodistribution

$

Loisirs (sorties, cinéma, théâtre, sports…)

$

Livres, journaux, magazines, CD, DVD

$

Meubles et autres biens de consommation

$

Épargne (REER, etc.)

$

Paiement minimum sur carte de crédit

$

Assurance habitation

$

Assurance vie

$

Autres (frais de garde, etc.)

$

Total de vos dépenses mensuelles

$

Sommaire des calculs

 

  • Revenu familial net

$

  • Dépenses familiales mensuelles (ci-dessus) -

$

Budget mensuel de logement* =

$

* Nous vous recommandons de prendre le temps d’établir votre budget précisément.

VOTRE CAPACITÉ À EMPRUNTER

Maintenant que vous savez combien il vous en coûte pour vivre, vous pouvez estimer, avec l’aide de votre courtier, le montant qu’un prêteur hypothécaire pourrait vous consentir.

Vous pouvez aussi obtenir une préautorisation hypothécaire : il s’agit d’une étude de votre capacité d’emprunt, sans tenir compte du futur prix d’achat d’un bien immobilier. Bien qu’optionnelle, la préautorisation vous permet de connaître votre pouvoir d’achat, de vous garantir un taux et de prouver votre sérieux comme acheteur potentiel. Un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier autorisé à agir dans ce champ de pratique) pourra vous accompagner dans cette démarche. Il est à noter que vous devrez tout de même obtenir une approbation finale du prêt hypothécaire suivant les termes prévus à votre promesse d’achat.

La plupart des prêteurs hypothécaires utilisent deux ratios pour établir le montant maximal du prêt pouvant vous être accordé :

L’AMORTISSEMENT BRUT DE LA DETTE (LE RATIO ABD)

Le ratio ABD établit généralement le montant maximal qui peut vous être consenti à 32 % de votre revenu brut. Il est à noter que ce ratio est susceptible d’augmenter pour certains emprunteurs dont la cote de crédit est excellente.

Exemple : Ratio ABD = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo sur une base annuelle si applicable) ÷ revenu annuel brut

L’AMORTISSEMENT TOTAL DE LA DETTE (LE RATIO ATD)

Le ratio ATD, quant à lui, tient également compte de votre endettement personnel. Il établit de façon générale à 40 % de votre revenu brut le montant maximal qui peut vous être consenti. Il est à noter que ce ratio est susceptible d’augmenter pour certains emprunteurs dont la cote de crédit est excellente.

Exemple : Ratio ATD = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo si applicable + paiement des dettes personnelles sur une base annuelle) ÷ revenu annuel brut.

TABLEAU 2 - Paiement mensuel par tranche de 1 000 $ emprunté*

Taux

Coût / 1 000 $

3,0 %

4,74 $

3,5 %

5,01 $

4,0 %

5,26 $

4,5 %

5,54 $

5,0 %

5,82 $

5,5 %

6,11 $

6.0 %

6,40 $

6,5 %

6,70 $

7,0 %

7,01 $

7,5 %

7,32 $

8,0 %

7,64 $

8,5 %

7,95 $

9,0 %

8,28 $

9,5 %

8,62 $

10,0 %

8,95 $

*Calcul établi sur la base d'un amortissement de 25 ans.

Un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier autorisé à agir dans ce champ de pratique) vous aidera à analyser votre situation financière : cote de crédit, capacité d’emprunt, dettes, mise de fonds, etc. Il répondra à toutes vos questions, et c’est à ce moment que vous saurez exactement quel montant vous pourrez investir dans votre nouvelle demeure.

Combien devez-vous emprunter ?

Votre capacité financière est désormais établie : c’est le moment de partir à la recherche de la maison de vos rêves! Une fois que vous l’aurez trouvée, vous devrez calculer le montant de l’emprunt requis pour en devenir propriétaire.

Pour ce faire, vous devez connaître son prix d’achat ainsi que le montant de votre mise de fonds :

  • Son prix d’achat Si nécessaire, la rétribution que vous devrez verser à votre courtier, en vertu de votre contrat de courtage achat, pourrait être considérée au prix d’achat et être incluse dans le calcul du montant de l’emprunt. Au sujet de la rétribution du courtier, consultez la section portant sur le contrat de courtage achat.
  • Le montant de votre mise de fonds  La mise de fonds équivaut au montant que vous possédez déjà en vue de l’achat de votre propriété : vous pouvez la soustraire du prix d’achat, puisqu’elle n’est pas incluse dans le montant de votre emprunt.

N’oubliez pas le total des dépenses que vous devrez assumer au comptant ainsi que tous les frais indirects : à moins que vous n’ayez un montant déjà prévu à cette fin, ces dépenses pourraient avoir un impact sur le véritable montant de votre mise de fonds, puisque c’est à même votre mise de fonds que vous puiserez les liquidités pour payer ces frais.

CALCULER VOTRE MISE DE FONDS

C’est très certainement l’investissement le plus important au moment de l’achat. Le montant que vous consacrerez à la mise de fonds aura un impact direct sur celui que vous aurez à emprunter pour acquérir votre nouvelle résidence. Souvenez-vous que plus votre mise de fonds sera élevée, moindres seront vos versements pour rembourser votre emprunt.

Par ailleurs, une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat requiert que le prêt hypothécaire soit obligatoirement assuré par une entreprise offrant ce type d’assurance, par exemple :

  • la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL);
  • Canada Guaranty;
  • Genworth Canada.

Il faut alors prévoir une prime d’assurance, établie selon un pourcentage du prêt accordé. Celle-ci sera ajoutée au montant du prêt, en plus de la taxe provinciale sur cette assurance, payable lors de la signature chez le notaire.

Acompte

Pour démontrer votre sérieux au moment de présenter votre promesse d’achat, vous déposerez probablement un acompte sur le prix de la maison convoitée. Cet acompte sera ensuite déduit de la mise de fonds que vous aurez à verser lors de la signature de l’acte de vente.

Frais indirects

En achetant une propriété, vous devrez aussi assumer plusieurs frais indirects; entre autres, les coûts :

  • de l’inspection du bâtiment et des autres expertises;
  • du notaire;
  • des droits de mutation (taxe de bienvenue);
  • du déménagement.

Vous devez donc vous assurer de disposer d’une somme suffisante pour couvrir ces frais.

Parlez-en à votre courtier et utilisez le Tableau 3 pour en faire le compte.

TABLEAU 3

Calcul des frais indirects

 

Inspection du bâtiment et autres expertises

$

Frais juridiques et honoraires du notaire

$

TPS/TVQ (maison neuve ou autres propriétés assujetties)

$

Droits de mutation (taxe de bienvenue)

$

Ajustements et répartition des taxes

$

Certificat de qualité et de quantité d’eau (puits artésien)

$

Taxe sur la prime d’assurance prêt hypothécaire

$

Frais de déménagement

$

Rénovations et réparations

$

Meubles, appareils ménagers, tapis, peinture, etc.

$

Raccordement aux services publics (maison neuve)

$

Autres

$

TOTAL

$

SOMMAIRE DES CALCULS

Vous avez passé en revue l’ensemble des dépenses reliées à l’acquisition de votre maison? Utilisez les montants qui en sont ressortis pour faire le sommaire de vos calculs :

  • Inscrivez d’abord le prix d’achat de la maison convoitée;
  • Soustrayez ensuite de ce montant la mise de fonds (incluant l’acompte).

Le total de ces calculs donnera le montant de financement nécessaire à l’acquisition de la maison convoitée.

Vous voilà maintenant en mesure de vérifier si l’emprunt nécessaire à l’achat de votre maison s’intègre bien à votre budget.

N’hésitez pas à faire les changements qui s’imposent et à modifier vos objectifs et votre budget, au besoin.

Le prêt hypothécaire

La plupart des gens ont besoin d’emprunter afin de financer l’achat de leur maison. Le prêt hypothécaire est un mode de financement pour lequel l’immeuble constitue une garantie de paiement de la dette.

Il y a plusieurs façons de procéder pour obtenir un prêt hypothécaire : vous pouvez contacter directement un prêteur ou faire affaire avec un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier qui pratique aussi dans le domaine hypothécaire). Ainsi, vous recevrez des conseils éclairés, adaptés à votre situation à chaque étape de votre transaction. De plus, comme le courtier hypothécaire est titulaire d’un permis de l’OACIQ, vous êtes assuré qu’il est compétent, professionnel et que vous bénéficiez des protections prévues à la Loi sur le courtage immobilier.

Les courtiers hypothécaires ont accès à des taux avantageux grâce à leur réseau de prêteurs et négocient rapidement les conditions de votre prêt. Votre courtier hypothécaire vous aidera à choisir la meilleure combinaison: hypothèque à taux fixe ou variable? Versements hebdomadaires ou mensuels? Avez-vous besoin que votre prêt soit assuré par la SCHL? Le courtier hypothécaire vous représente et agit au meilleur de votre intérêt, et sa rétribution est généralement payée par le prêteur.

LES INTÉRÊTS

C’est à partir du montant emprunté que sont calculés les intérêts à payer, selon les taux d’intérêt du marché. Les taux d’intérêt sont influencés par de multiples facteurs économiques et leur comportement est difficile à prévoir.

LE REMBOURSEMENT

L’amortissement est le nombre d’années requis pour rembourser la totalité de l’emprunt. Il est habituellement établi sur une période de 10 à 25 ans. Quant au terme du prêt, il est généralement d’une durée de six mois à cinq ans.

Les versements mensuels sont établis en fonction du terme et de l’amortissement du prêt, ainsi qu’en tenant compte du taux d’intérêt de l’emprunt.

Votre courtier hypothécaire saura vous recommander un prêt tenant compte de l’évolution récente des taux offerts sur le marché, ainsi que de votre capacité à faire face à une éventuelle hausse de taux.

LES TYPES DE PRÊTS

Différents types de prêts hypothécaires sont disponibles sur le marché : ouvert, fermé, variable, fixe... Vous devez déterminer celui qui correspond le mieux à vos besoins.

Recourez aux services d’un courtier qui exerce dans le domaine du courtage hypothécaire pour vous aider dans vos démarches! Il magasinera avec soin pour vous obtenir un prêt aux meilleures conditions possibles.

LE RÉGIME D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (RAP)

Si c’est la première fois que vous achetez une propriété, ou si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des cinq dernières années, le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut vous intéresser.
Il vous permet d’utiliser les fonds de votre Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour l’achat de votre maison.

Chaque acheteur peut ainsi retirer jusqu’à 25 000 $ de son REER sans avoir à payer d’impôt au moment du retrait. Par contre, les fonds doivent avoir été déposés dans le REER depuis au moins 90 jours et le montant retiré doit être remboursé au REER sur une période maximale de 15 ans. Pour plus de détails sur le programme RAP et sur les habitations admissibles, rendez-vous sur le site de l’Agence du revenu du Canada.

Suite du Guide de l'acheteur


Ces guides sont produits par l’Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ). Pour obtenir de plus amples informations, communiquez avec l'association aux coordonnées suivantes :

4905, boul. Lapinière, bureau 2200
Brossard (Québec)
J4Z 0G2
Téléphone :450 676-4800 ou 1 800 440-5110
Internet : www.oaciq.com


Dernière mise à jour: 9 novembre 2016 (Édition 18 février 2014)

Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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