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L'ABC d'une transaction immobilière sans soucis


Édition du 18 février 2014 reproduit avec la permission de l'Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ)


Contenu

Les procédures d'acquisitions

Avec un courtier immobilier, c'est mieux

Le contrat de courtage exclusif - Achat

Comment choisir sa maison ?

La promesse d'achat

La contre-proposition

Des experts à votre service

Le transfert de la propriété

  Suite du Guide de l'acheteur

 

Avec un courtier immobilier, c'est mieux

Vous connaissez votre capacité financière et avez établi votre budget en conséquence? Avant d’aller de l’avant avec la recherche de votre future maison, sachez qu’il y a plusieurs façons de procéder pour mener à bien votre achat :

AGIR SEUL

Vous serez alors appelé à effectuer la transaction par vous-même. Par exemple, vous devrez :

  • vérifier l’ensemble des données transmises par le vendeur (dimensions de l’immeuble, limitations de droit public telles les zones inondables et autres déclarations du vendeur);
  • rédiger les diverses clauses aux documents transactionnels avec les risques que cela comporte;
  • négocier vous-même vos conditions avec le courtier représentant les intérêts du vendeur ou avec le vendeur lui-même, dans le cas où le vendeur choisit de ne pas être représenté.

 AVOIR RECOURS À UN COURTIER IMMOBILIER

  • Si vous retenez les services d’un courtier immobilier, il vous accompagnera dans vos démarches pour mener à bien votre transaction. Le courtier gère toutes les étapes reliées à votre achat, de la vigie des nouvelles propriétés arrivées sur le marché à la signature de l’acte de vente chez le notaire, afin que vous puissiez poursuivre vos occupations l’esprit tranquille.
  • Il peut le faire sans contrat; cependant, de plus en plus d’acheteurs signent des contrats de courtage achat avec les courtiers qui les représentent.
  • Si vous souhaitez faire l’acquisition d’une propriété mise en vente par un autre courtier, vous n’aurez pas à le rétribuer : celui-ci le sera par le vendeur, en vertu du principe de collaboration, selon les conditions de partage inscrites à son contrat de courtage vente.


Afin de bien choisir votre courtier, préparez-vous une liste de questions que vous poserez à différents candidats :

  • Connaît-il la région et le secteur où vous souhaitez vous installer?
  • Comprend-il vos besoins et vos exigences?
  • Vous sentez-vous à l’aise et en confiance avec lui?

Assurez-vous également qu’il est bien titulaire d’un permis de courtier valide en consultant le Registre des titulaires de permisde l’OACIQ.

Le contrat de courtage exclusif - Achat

Il est avantageux de conclure un contrat de courtage achat, particulièrement lorsque l’immeuble que vous convoitez est à vendre par le propriétaire, soit sans les services d’un courtier. Vous bénéficiez alors des conseils et des vérifications de votre courtier (documents de propriété, facteurs susceptibles de vous affecter défavorablement, etc.).

Le courtier avec qui vous concluez un contrat de courtage achat peut également solliciter les propriétaires d’immeubles qui ne sont pas à vendre, mais qui vous intéressent particulièrement.

Dans le cas où vous optez pour un tel contrat, votre courtier doit utiliser le formulaire obligatoire Contrat de courtage exclusif – Achat pour l’acquisition :

  • d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements; ou
  • d’une copropriété divise; ou
  • d’une copropriété par indivision.

Ce formulaire, créé et édité par l’OACIQ, a été conçu pour vous assurer une protection maximum, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles le courtier agira. On y prévoit, entre autres :

  • les caractéristiques essentielles et supplémentaires de l’immeuble;
  • le prix et les conditions d’achat recherchés;
  • les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (laquelle pourra, le cas échéant, être payée directement par l’acheteur ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faire l’objet du financement hypothécaire).

Bon à savoir : conformément à la clause 6.3 du Contrat de courtage exclusif – Achat, le courtier s’engage à percevoir toute rétribution qui peut lui être due par une autre agence ou un autre courtier. Ce montant ainsi perçu par votre courtier sera alors déduit de la rétribution que vous lui devez selon votre contrat de courtage achat. Ainsi, il est possible que vous n’ayez pas à verser la rétribution prévue à votre contrat de courtage achat!

Comment choisir votre maison

FAITES LE BILAN DE VOS BESOINS

Cet exercice est très important : il vous permettra de définir vos priorités et d’identifier les aspects de votre future demeure qui vous sont absolument indispensables.

Il faut tout considérer afin de ne rien oublier : faire affaire avec un courtier est la meilleure solution pour y arriver. Vous pourrez ainsi vous assurer qu’il vous fera visiter des maisons qui correspondent en tout point à ce que vous recherchez.

Utilisez la liste suivante pour entamer votre réflexion :

Quel type de propriété recherchez-vous?

  • Unifamiliale
  • À revenu
  • Copropriété (condo)
  • Neuve
  • Usagée

Quel milieu de vie préférez-vous?

  • Ville
  • Campagne
  • Banlieue
  • Quartier récent
  • Vieux quartier

Quels services doivent se trouver à proximité?

  • École
  • Transports en commun
  • Lieu de travail
  • Hôpital
  • Caserne de pompiers
  • Poste de police
  • Centre commercial

Quels sont vos besoins en termes d’espace et de confort?

  • Nombre de pièces
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bains
  • Climatisation intégrée
  • Chauffage : électricité, gaz, mazout?
  • Beaucoup de rangement
  • Luminosité abondante

Quels aspects vous importent pour l’extérieur?

  • Espace(s) de stationnement
  • Garage
  • Cour ou terrasse
  • Nombre de balcons
  • Piscine
  • Terrain pavé ou gazonné

Êtes-vous prêt pour des rénovations?

  • Non, je cherche une maison clé en main
  • Oui et je dispose d’un montant de ________$ pour les travaux

ORGANISEZ VOS RECHERCHES

La clé du succès dans le choix de votre maison est de bien connaître vos besoins. L’organisation des recherches ne constitue pas une simple étape : c’est la plus importante et souvent la plus longue. Il est d’ailleurs recommandé de prendre tout son temps avant d’acheter.

Faites le point avec votre courtier sur vos priorités. Tâchez d’identifier les caractéristiques que vous recherchez et celles qui pourraient faire l’objet de compromis. De cette façon, vous éviterez de perdre du temps à visiter des maisons trop chères, trop grandes ou ne répondant tout simplement pas à vos exigences.

Délimitez votre secteur géographique

Visitez les secteurs qui vous plaisent et qui semblent le mieux répondre à vos besoins.

Votre courtier pourra vous aider à sélectionner un échantillon de maisons correspondant à vos attentes. Comme il a accès à des renseignements détaillés sur les propriétés à vendre dans les secteurs qui vous intéressent, il vous fera sauver un temps précieux. De plus, il sera en mesure de vous informer des phénomènes ou caractéristiques propres à la région concernée, ou encore des problématiques particulières aux immeubles qui s’y trouvent.

POUR DES VISITES MINUTIEUSES

Assurez-vous de visiter chaque maison qui vous plaît à au moins deux reprises :

  • une fois le jour et l’autre, le soir;
  • une fois pendant la semaine et l’autre, la fin de semaine.

C’est la meilleure façon de vérifier l’activité du quartier aux heures où vous serez souvent à la maison. Vous pourrez aussi constater :

  • la densité de la circulation;
  • le bruit ambiant;
  • l’éclairage de la rue, etc.

DES OUTILS COMME AIDE-MÉMOIRE

Il se peut que vous visitiez plusieurs propriétés dans la même journée. Au moment de faire le bilan de vos visites et de comparer les différents éléments qui ont attiré votre attention, le doute s’installe : la première maison visitée était-elle orientée du bon côté pour l’ensoleillement? La seconde avait-elle un foyer, ou était-ce plutôt la petite blanche avec les lucarnes?...

Voici une liste d’outils qui vous seront fort utiles pour consigner et mettre en parallèle les caractéristiques de chaque propriété visitée.

Fiche descriptive

Fournie par votre courtier ou le courtier du vendeur, la fiche descriptive pourra vous aider à faire le point sur une propriété qui vous intéresse. Elle contient une description détaillée de l’immeuble dans son état actuel, ce qui vous permet de prendre connaissance de tous les détails susceptibles d’influencer votre décision.

Déclarations du vendeur sur l’immeuble

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble de l’OACIQ est disponible quand le vendeur fait affaire avec un courtier. Dans le cas contraire, votre courtier peut ajouter aux conditions de votre promesse d’achat que ce formulaire soit rempli par le vendeur. Le vendeur y fait part de bonne foi et au meilleur de sa connaissance d’une foule de renseignements sur l’état de sa propriété. Avec votre courtier, prenez le temps de lire ces informations, elles vous aideront à faire le point sur la propriété qui vous intéresse.

Pendant vos visites, passez en revue toute la liste de vos priorités. Prenez ensuite le temps de bien réfléchir : l’achat d’une maison qui ne répond pas adéquatement à vos besoins ou qui comporte un défaut majeur, peut avoir des conséquences sérieuses.

Fiche de visite

Cette fiche a été conçue pour noter les caractéristiques d’une résidence ou les commentaires qu’elle vous inspire. Ce document constitue un instrument de comparaison pratique lorsqu’on hésite entre deux immeubles (voir le Tableau 4).

Des éléments à ne pas oublier de vérifier :

  • Examinez l’état général de l’extérieur de la maison : toit, gouttières, revêtement, peinture, etc.
  • La maison est-elle efficace au plan énergétique? Est-elle bien isolée? Les coûts de chauffage sont-ils élevés?
  • Qu’en est-il de la qualité et de la circulation de l’air?
  • La maison est-elle humide? Y a-t-il des traces de moisissure? Si c’est le cas, vérifiez s’il y a des fissures ou des fuites d’eau.
  • Avez-vous des raisons de croire qu’il y a des problèmes structuraux? Des fenêtres coincées ou des planchers inégaux peuvent en être les indices.
  • Actionnez les chasses d’eau et les robinets afin de vous assurer que la pression est suffisante.

Il est à noter que ces informations devraient également se retrouver au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

TABLEAU 4
Fiche de visite


Adresse
Agence immobilière

  • Nom du courtier
  • Téléphone/cellulaire

Prix demandé
Date d’occupation
Type de construction et année de construction
Pièces

  • Nombre total de pièces
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bains
  • Nombre d’entrées

Superficie et dimensions

  • Terrain
  • Immeuble

Extérieur (aspect et année de remplacement, si connue)

  • Revêtement
  • Toiture
  • Fenêtres
  • Portes
  • Garage
  • Stationnement

Intérieur

  • Murs
  • Planchers
  • Luminaires
  • Fenêtres
  • Armoires
  • Baignoires
  • Douches
  • Espaces de rangement

Quartier

  • Bruit
  • Sécurité
  • Qualité de l’air et de l’eau
  • Circulation
  • Industries
  • Activité commerciale
  • Chemins de fer
  • Risques d’inondation

Frais annuels

  • Impôts fonciers
  • Taxe scolaire
  • Enlèvement des ordures (si non inclus dans les impôts fonciers)
  • Taxe d’eau (si applicable)
  • Taxe spéciale (si applicable)

Équipement (année d’installation, si connue)

  • Chauffage
  • Système électrique
  • Plomberie
  • Climatisation
  • Système d’approvisionnement en eau
  • Système d’évacuation des eaux usées
  • Système d’alarme

Éléments inclus

  • Rideaux
  • Électroménagers
  • Cabanon
  • Piscine
  • Spa
  • Autres

Éléments exclus
Aménagement extérieur

  • Orientation du terrain
  • Terrain paysager
  • Clôture
  • Terrasse ou balcon
  • Piscine
  • Allées

Aménagement intérieur

  • Entrée
  • Cuisine
  • Salon
  • Salle de séjour
  • Chambres
  • Salles de bains
  • Sous-sol

Distances

  • Lieu de travail
  • Épicerie
  • Pharmacie
  • Commerces
  • Écoles
  • Police
  • Hôpital
  • Clinique médicale
  • Dentiste
  • Transport en commun

Copropriété

  • Stationnement
  • Espace d’entreposage
  • Aires récréatives
  • Espaces communs

Commentaires sur les documents remis à l’acheteur

  • Formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV)
  • Autres

COMMENT DÉTERMINER LA VALEUR MARCHANDE D’UNE PROPRIÉTÉ

Si une propriété vous intéresse, il est important de vous faire une idée de sa valeur réelle sur le marché.

Avec l’aide de votre courtier, comparez la maison convoitée à d’autres du voisinage, vendues dans la même période. Identifiez les éléments qui peuvent augmenter ou diminuer le prix de vente demandé :

  • Site;
  • Dimensions;
  • Année de construction;
  • État de conservation de l’immeuble;
  • Nombre de pièces et leur disposition;
  • atériaux utilisés;
  • Aménagement du terrain;
  • Caractéristiques particulières du secteur, etc.

Voilà une autre situation où faire affaire avec un courtier rapporte : le courtier a accès à des outils lui permettant d’identifier des propriétés comparables. De plus, avec sa connaissance du secteur et ses talents pour estimer la valeur marchande d’un immeuble, il vous éclaire sur le meilleur prix à offrir au vendeur.

La promesse d'achat

Ça y est, vous avez déniché la maison parfaite pour vous? Vous voilà prêt à rédiger une promesse d’achat! Vous signalez ainsi au vendeur que vous êtes disposé à acheter sa propriété. S’il accepte votre promesse d’achat, ce dernier s’engage à vous la vendre.

Évidemment, vous n’êtes pas seul devant ce document contractuel! Votre courtier remplira avec vous les sections de la promesse d’achat, vous expliquera chacune des clauses, puis vous la relirez ensemble pour vous assurer que tout est conforme, avant qu’elle ne soit signée et présentée au vendeur.

Le courtier doit utiliser les formulaires de promesse d’achat suivants qui sont obligatoires dans le contexte qui leur est propre :

  • Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété
  • Promesse d’achat – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision
  • Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise

CONTENU D’UNE PROMESSE D’ACHAT

Le formulaire de promesse d’achat est obligatoire. Son contenu ne peut pas être systématiquement modifié par le courtier.

Comme la promesse d’achat est un outil de négociation entre les parties, elle peut parfois être modifiée par votre courtier, à condition que ces modifications respectent l’esprit du formulaire d’achat.

Identification des parties

Cette section sert à vous identifier et à identifier le vendeur. On doit y retrouver vos noms, adresses, numéros de téléphone et adresses courriel (si elles sont disponibles).

Si un mandataire ou tout autre représentant agit en votre nom ou au nom du vendeur, les mêmes renseignements doivent être inscrits pour ceux-ci.

Objet de la promesse d’achat

C’est à cet endroit que vous promettez d’acheter la propriété et qu’est mentionné le nom du courtier qui agit pour vous à titre d’intermédiaire.

Votre courtier doit aussi indiquer s’il agit pour une agence et, le cas échéant, s’il y exerce ses activités au sein d’une société par actions ou s’il agit à son compte.

Description sommaire de l’immeuble

La promesse d’achat doit contenir une description de l’immeuble, incluant :

  • l’adresse;
  • la désignation cadastrale;
  • les dimensions et la superficie du terrain.

Et en copropriété?
Si l’immeuble est détenu en copropriété par indivision, la promesse d’achat doit notamment spécifier :

  • les usages exclusifs reliés à la quote-part à acheter;
  • la superficie de cette dernière;
  • si la superficie indiquée au certificat de localisation est « brute » ou « nette ».

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, la promesse d’achat doit notamment spécifier la désignation cadastrale de la partie privative. Si les espaces de stationnement et de rangement sont également des parties privatives, leurs désignations cadastrales doivent aussi être indiquées, puisqu’elles sont différentes.

La promesse d’achat doit également prévoir la quote-part des parties communes et leur désignation cadastrale, en plus de préciser si les espaces de stationnement ou de rangement sont des parties privatives, des parties communes à usage restreint ou autres.

Votre courtier s’assurera pour vous de l’exactitude de ces précieuses informations.

Prix et acompte

C’est à cette section du formulaire que vous indiquez le prix que vous offrez au vendeur pour sa propriété, prix que vous convenez de payer entièrement au moment de la signature de l’acte de vente.

C’est également à cette clause que sera indiqué si l’immeuble est assujetti ou non à la TPS et à la TVQ et, dans l’affirmative, dans quelle proportion. Cette information aura été fournie par le courtier du vendeur. De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures est exonérée de la TPS et de la TVQ.

Afin de démontrer votre sérieux au vendeur, vous pouvez remettre à votre courtier un acompte sur le prix d’achat à payer. En vertu de ses obligations déontologiques, votre courtier doit vous recommander le versement d’un acompte raisonnable. Un espace est prévu à cette fin sur le formulaire de promesse d’achat.

Si votre promesse d’achat est acceptée, votre acompte sera déposé sans délai dans le compte en fidéicommis :

  • de l’agence de votre courtier; ou
  • de votre courtier, s’il agit à son compte; ou
  • de l’agence du courtier du vendeur; ou
  • du courtier du vendeur qui agit à son compte.

Le nom du courtier ou de l’agence fiduciaire sera identifié à la promesse d’achat. À votre demande, votre courtier pourrait faire une modification de la clause aux fins de retarder la remise de l’acompte à la réalisation des conditions.

Mode de paiement

La promesse d’achat précise le mode de paiement du prix d’achat. On y répartit notamment l’acompte, les fonds additionnels et l’emprunt hypothécaire prévu.

Nouvel emprunt hypothécaire

Les modalités de l’emprunt hypothécaire que vous vous engagez à obtenir devront être inscrites à cet endroit. Outre le montant requis, la clause doit prévoir le taux d’intérêt courant à ne pas dépasser, la durée du plan d’amortissement et le terme minimal que vous désirez.

Lorsqu’une assurance prêt hypothécaire est requise (par exemple, par la SCHL), la prime versée est assujettie aux taxes. Cette prime sera ajoutée au montant de l’emprunt hypothécaire, augmentant le montant que vous devrez rembourser au prêteur.

Si vous ne transmettez pas de preuve d’emprunt du montant offert à la promesse d’achat dans le délai prévu, le
vendeur peut :

  • exiger que vous fassiez une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire, conforme aux conditions énoncées à la promesse d’achat, auprès d’un prêteur hypothécaire en particulier, et vous imposer un délai pour y parvenir; ou
  • rendre votre promesse d’achat nulle et non avenue.

Dans le cas où le vendeur ne se prévaut d’aucune de ces options dans le délai prévu, votre promesse devient nulle et non avenue.

Déclarations et obligations de l’acheteur

Cette clause inclut différents éléments et précise notamment :

  • la date à laquelle vous avez visité l’immeuble;
  • que vous en êtes satisfait;
  • que les frais de notaire (frais de l’acte de vente, de sa publication ainsi que des copies) sont à votre charge;
  • que vous vous engagez à payer les droits de mutation (communément appelée «taxe de bienvenue»),
  • une taxe imposée par les municipalités pour tout transfert du droit d’une propriété sur son territoire;
  • que vous ne devez pas vendre, céder ou autrement aliéner vos droits dans la promesse d’achat, à moins que vous n’ayez obtenu l’autorisation écrite du vendeur.

Finalement, dans l’éventualité où aucun acte de vente n’est signé par votre faute, vous vous engagez à dédommager l’agence ou le courtier lié au vendeur par contrat de courtage, en lui versant l’équivalent de la rétribution que le vendeur lui aurait payée.

Inspection par une personne désignée par l’acheteur

C’est ici que vous indiquez si votre promesse d’achat est conditionnelle à une inspection par un inspecteur en bâtiments ou par un professionnel. Si c’est le cas, vous devrez également préciser le délai requis pour la réalisation de l’inspection.

Dans le cas d’une copropriété divise, vous pouvez limiter l’inspection à la partie privative.

Vous pouvez aussi renoncer à ce droit en cochant la case prévue à cet effet sur la promesse d’achat, mais sachez que votre courtier a l’obligation de vous recommander une inspection complète. Il peut vous fournir une liste (contenant plus d’un nom) de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiments qui respectent les exigences de la loi.

Examen de documents par l’acheteur

Cette clause vous permet d’indiquer les documents que vous souhaitez vérifier. Vous y préciserez également le délai (nombre de jours maximum) qu’aura le vendeur pour vous les remettre. Votre promesse d’achat sera ainsi conditionnelle à l’examen et à la vérification de ces documents à votre satisfaction.

Dans les formulaires relatifs à la copropriété divise, certains documents sont automatiquement prévus, comme la déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires. Si vous n’obtenez pas ces documents dans le délai fixé, ou si vous êtes insatisfait de leur examen et de leur vérification, vous pouvez annuler votre promesse d’achat. Vous devez alors en aviser le vendeur par écrit dans les sept jours suivant l’expiration du délai dont disposait le vendeur pour vous remettre les documents.

Déclarations et obligations du vendeur

C’est à cette clause que le vendeur déclare être propriétaire de l’immeuble ou être autorisé à signer la promesse  d’achat. Les déclarations visant l’immeuble sont, quant à elles, prévues au formulaire
Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

Livraison de l’immeuble

Dans la promesse d’achat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de votre visite.

Documents de propriété

La promesse d’achat précise les obligations du vendeur relativement aux titres de propriété. Ce dernier doit vous fournir un titre de propriété valide, attestant que l’immeuble vendu sera libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique.

Il doit aussi vous procurer son titre d’acquisition ainsi que le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale. Ici, « état actuel » se rapporte tant à l’état physique que juridique de l’immeuble; conséquemment, un changement de règlement de zonage (ex.: zone inondable ou zone d’érosion ou de mouvement de sol) nécessiterait un nouveau certificat de localisation.

Certificat de localisation

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, le vendeur devra vous fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété, ce qui inclut la partie privative ou, à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement.

Si c’est le certificat global sur l’immeuble détenu en copropriété qui vous est fourni, il doit comprendre la description de la partie privative (l’indication des seuls numéros de lots ou de portes des parties privatives sans autre description n’est pas suffisante). Lorsque le certificat global ne comprend pas la description de la partie privative, un certificat sur la partie privative devra être obtenu. Il en va de même si des modifications étaient apportées à la partie privative.

Frais de remboursement et de radiation

Cette clause rappelle que les frais liés au prêt hypothécaire du vendeur (remboursement, radiation, etc.) sont à sa charge.

Vice ou irrégularité

La promesse d’achat prévoit un mécanisme au cas où, après sa signature, vous découvriez un vice ou une irrégularité qui affecte les déclarations et les obligations du vendeur.

Par exemple, si vous appreniez l’existence de défectuosités reliées au foyer avant la signature de l’acte de vente et que ce vice n’avait pas été divulgué au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joint à votre promesse d’achat, vous ne seriez pas tenu d’acheter avec cette particularité si le vendeur n’y remédie pas. Vous pourriez demander par écrit la correction du vice ou de l’irrégularité et, à défaut de l’obtenir, l’annulation de la promesse d’achat. Si une telle situation devait survenir, votre courtier saura vous guider à travers les étapes de ce processus.

Intervention du conjoint

La promesse d’achat contient aussi une clause prévoyant que le vendeur doit fournir une preuve de consentement de son conjoint :si l’immeuble ou une partie de celui-ci constitue la résidence familiale du vendeur; ousi son régime matrimonial le rend nécessaire.

Dommages

Selon cette clause, advenant qu’aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, ce dernier s’engage à dédommager l’agence ou le courtier qui vous est lié par contrat de courtage achat, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que vous auriez eu à lui payer.

Déclarations et obligations communes aux parties

La promesse d’achat prévoit des déclarations et obligations communes aux parties :

  • La date de la signature de l’acte de vente devant le notaire;
  • Les date et heure de l’occupation des lieux;
  • La date des répartitions relatives aux taxes (foncières, générales et spéciales), aux dépenses de copropriété, aux réserves de combustible et aux revenus et dépenses reliés à l’immeuble;
  • Si nécessaire, le montant de la compensation si le vendeur occupe les lieux après la signature de l’acte de vente;
  • Les instructions au notaire pour le paiement de la rétribution;
  • Les biens inclus et exclus dans la vente;
  • Les appareils en location et les biens faisant l’objet d’un contrat de service et de location (ou tout autre contrat que vous devez prendre en charge).

Votre courtier s’informera de vos besoins quant aux dates de signature de l’acte de vente et d’occupation, et pourra vous conseiller à ce sujet. Dans certains cas, des raisons justifient un délai plus long (par exemple, quand deux ou plusieurs transactions sont interreliées, comme la vente de votre ancienne maison avant l’achat d’une nouvelle).

Référence aux annexes

La promesse d’achat peut contenir des références à des annexes; celles-ci font partie intégrante de la promesse d’achat. Votre courtier vous aidera à naviguer à travers ces annexes et à en comprendre les clauses. En voici quelques exemples :

  • Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble;
  • L ’Annexe F – Financement, qui contient notamment les clauses relatives à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente requis pour l’acquisition de votre maison;
  • L ’Annexe R – Immeuble résidentiel, qui comporte d’autres clauses applicables à la transaction, comme une condition de vente de votre propriété actuelle;
  • L ’Annexe – Expertise, comprenant des clauses qui vous permettent de rendre votre promesse d’achat conditionnelle à ce que des expertises, analyses et études soient effectuées (entre autres, au sol de la propriété);
  • L ’Annexe – Eau potable et installations septiques, dont certaines clauses vous permettent de rendre votre promesse d’achat conditionnelle à ce que des tests, vérifications ou expertises relativement à l’eau potable et aux installations septiques soient conduits.

Comme mentionné précédemment, si le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeublen’est exceptionnellement pas disponible lorsque vous signez votre promesse d’achat, le courtier devra faire de l’obtention de ce formulaire une condition à votre promesse d’achat.

Conditions d’acceptation

Cette clause établit les date et heure limites fixées au vendeur pour accepter la promesse d’achat. Ce délai est important car, s’il n’est pas respecté, la promesse d’achat est nulle et non avenue.

Pendant ce délai, si vous ne voulez plus acheter, vous ne pouvez pas retirer votre promesse d’achat. Le Code civil du Québec vous laisse néanmoins un court laps de temps pour vous désister auprès du vendeur, soit le délai entre le moment où vous avez signé la promesse d’achat et le moment où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la présentation de la promesse d’achat rend en effet celle-ci caduque.

Signatures

La promesse d’achat doit porter la signature de tous les acheteurs et des vendeurs ainsi que celles des conjoints des vendeurs, s’il y a lieu. La signature d’un témoin est recommandée, mais non essentielle à la validité du contrat.

N’OUBLIEZ PAS!
Assurez-vous de bien lire et de bien comprendre la promesse d’achat avant de la signer. Posez toutes les questions utiles à votre courtier afin qu’aucun doute ne subsiste dans votre esprit. Vous pouvez également contacter le Centre Info OACIQ pour toutes questions additionnelles.

CONDITIONS

Vérifiez que toutes vos conditions soient inscrites à la promesse d’achat :

  • Obtention d’un prêt hypothécaire;
  • Inspection du bâtiment;
  • Vente de votre propriété actuelle; etc.

Si la maison qui vous intéresse est située en région rurale, votre courtier vous recommandera sûrement de faire un test d’eau (qualité et quantité) et une vérification du système d’épuration des eaux.

Si vous souhaitez ajouter d’autres conditions à la promesse d’achat que celles déjà prévues au formulaire, votre courtier rédigera une clause de façon claire et précise afin d’éviter qu’elle devienne un sujet de discorde entre les parties sur le sens que l’on doit lui donner, puisqu’il peut y avoir des interprétations diverses.

Votre courtier devra veiller à inscrire à chaque clause le délai pour sa réalisation, la conséquence de sa non-exécution ainsi que la nécessité ou non de transmettre un avis, que la condition soit réalisée ou non.

La rédaction d’un contrat n’est jamais simple. Votre courtier est un professionnel de l’immobilier qui rédigera pour vous les clauses spécifiques à votre situation. Lorsque les parties ne s’entendent pas sur le sens à donner à une clause, ils peuvent en saisir les tribunaux. En faisant affaire avec un courtier, vous pourriez vous éviter bien des tracas juridiques!

ÉLÉMENTS INCLUS DANS LA VENTE

Si vous voulez inclure dans la vente des éléments actuels de la résidence (électroménagers, lustres, cabanon, piscine, etc.), vous devez les identifier individuellement dans la promesse d’achat, car ils ne pourront pas faire l’objet d’une demande après sa signature, à moins que le vendeur n’y consente.

Il est prudent d’inscrire à la promesse d’achat le numéro de série ou d’enregistrement et la marque des biens inclus, si possible. Par ailleurs, le formulaire de promesse d’achat prévoit que les biens meubles inclus dans la vente le sont sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.

Si vous souhaitez bénéficier de la garantie légale de qualité, vous devez en discuter avec votre courtier afin qu’il apporte les modifications nécessaires au contrat. Cette modification devra être paraphée par vous ainsi que par le vendeur au moment d’accepter la promesse d’achat.

VÉRIFICATION DES DATES INSCRITES

Vérifiez avec soin les dates inscrites pour l’occupation, les répartitions (parmi celles-ci, à compter de quel moment vous assumerez les taxes foncières et la facture d’électricité) et la signature de l’acte de vente.

Pour éviter tout malentendu, la mention « À déterminer » ne devrait jamais apparaître à la place d’une date dans la promesse d’achat.

DÉPÔT EN FIDÉICOMMIS

Au moment de signer votre promesse d’achat, il est préférable de prévoir un acompte qui sera appliqué à votre mise de fonds.

Une fois la promesse d’achat acceptée, le courtier déposera sans délai l’acompte dans un compte en fidéicommis.

Si la transaction ne se concrétise pas, votre acompte vous sera retourné.

La contre-proposition

Le vendeur de l’immeuble peut accepter ou refuser toute promesse d’achat qui lui est présentée. Il peut également faire une contre-proposition, ce qui a comme premier effet de vous signaler le refus de votre promesse d’achat. Cette contre-proposition permet aussi au vendeur d’accompagner son refus d’une nouvelle proposition qui lui serait acceptable :

  • en incluant ou en excluant certains éléments (ou en leur apportant une précision mineure);
  • en modifiant le prix de vente ou les délais, telle la date d’occupation;
  • en apportant tout simplement une autre modification à l’offre.

À votre tour, vous pouvez utiliser un formulaire de contre-proposition en réponse à une contre-proposition du vendeur, et ainsi de suite.

Toute contre-proposition a pour effet d’annuler les contre-propositions précédentes faites par l’acheteur ou le vendeur.

La dernière contre-proposition doit énumérer tous les éléments inclus et exclus qui ne sont pas mentionnés à la promesse d’achat initiale (en ne se fiant pas aux contre-propositions précédentes).

L’entente qui vous liera au vendeur sera constituée de la promesse d’achat telle qu’elle a été modifiée par la dernière contre-proposition, sans tenir compte des contre-propositions précédentes.

Votre courtier saura gérer tous ces échanges de documents sans rien échapper d’une version à l’autre.

CONDITIONS D’ACCEPTATION

Comme pour la promesse d’achat, cette clause établit les date et heure limites fixées au répondant pour accepter la contre-proposition. Pendant ce délai, le contre-proposant ne peut pas retirer sa contre-proposition. Ce délai est important car s’il n’est pas respecté, la contre-proposition est nulle et non avenue.

Comme pour la promesse d’achat, vous pouvez vous désister auprès du vendeur entre le moment où vous avez signé la contre-proposition et le moment où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la présentation de la contre-proposition rend celle-ci caduque.

Des experts à votre service

Faire affaire avec des personnes dûment qualifiées, dont les services sont couverts par une assurance responsabilité professionnelle, contribue à la protection de vos intérêts lors de votre transaction.

Une des nombreuses compétences de votre courtier immobilier est de s’entourer d’un réseau de professionnels aguerris. N’hésitez pas à le consulter pour obtenir les coordonnées d’une liste d’experts dans votre région!

PRINCIPAUX EXPERTS IMPLIQUÉS DANS L’ACHAT DE VOTRE MAISON

L’inspecteur en bâtiments

L’inspection en bâtiments est une étape importante d’une transaction immobilière : elle constitue un élément clé de votre protection. Il est donc fortement conseillé de faire inspecter complètement la propriété convoitée par un professionnel ou par un inspecteur en bâtiments.

Selon la règlementation applicable aux agences et courtiers immobiliers, les inspecteurs en bâtiments recommandés doivent :

  • détenir une assurance responsabilité professionnelle;
  • utiliser une convention de service d’inspection reconnue;
  • effectuer leurs inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiments reconnue;
  • remettre un rapport écrit aux parties qui utilisent leurs services.

Le courtier a l’obligation de vous recommander une inspection complète par un expert reconnu. Il peut vous fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiments qui respectent les exigences de la règlementation.

L’arpenteur-géomètre

L’arpenteur-géomètre effectue les études servant à la délimitation de la propriété. Au moyen d’un certificat de localisation, il exprime son opinion sur la situation et la condition de l’immeuble par rapport aux titres et au cadastre, ainsi qu’aux servitudes, lois et règlements pouvant l’affecter.

Le courtier hypothécaire

Un courtier hypothécaire peut vous aider à identifier les prêts les plus avantageux sur le marché en tenant compte de vos besoins et du type de prêt recherché. Il détient obligatoirement un permis d’exercice de l’OACIQ : il est donc régi par la Loi sur le courtage immobilier. Notez que le courtier immobilier qui possède un permis d’exercice valide et sans restrictions est lui aussi habilité à vous fournir ces services.

Le notaire

Le notaire joue un rôle important dans la conclusion d’une transaction immobilière, en effectuant entre autres l’examen des titres. L’une de ses responsabilités principales est la rédaction de l’acte de vente et de l’acte de prêt.

Le transfert de la propriété

Une fois la promesse d’achat ou la contre-proposition acceptée et toutes les conditions réalisées, l’étape suivante consiste à officialiser la transaction. Les deux principales composantes de cette étape sont l’examen des titres et l’acte de vente. Le transfert de la propriété requiert la participation d’un notaire.

Votre courtier immobilier continue de jouer un rôle central à cette étape de la transaction. Il s’assurera notamment que tous les documents requis soient disponibles et apportera son aide.

L’EXAMEN DES TITRES

En effectuant les recherches nécessaires, le notaire vérifiera :

  • si votre vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble;
  • s’il a le droit et la capacité de vendre;
  • si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc.

À l’aide du certificat de localisation, le notaire pourra vérifier :

  • si les dimensions du terrain sont exactes;
  • si l’immeuble est bien érigé sur le terrain vendu;
  • si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage;
  • si la propriété du voisin empiète sur le terrain;
  • s’il existe des droits de passage, etc.

Par l’examen des titres, le notaire pourra déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter ou de limiter
votre droit de propriété : par exemple, une servitude de passage (droit de passage sur votre terrain) à l’usage
du voisin.

L’ ACTE DE VENTE

L’étape finale de la transaction est la rédaction et la signature de l’acte de vente, afin d’officialiser l’achat de l’immeuble. Le notaire y précisera entre autres les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.

L’ INSCRIPTION DES DROITS DE PROPRIÉTÉ

Une fois l’acte de vente conclu, le notaire verra à inscrire la transaction au Bureau de la publicité des droits. Il doit retenir les fonds tant que cette étape n’a pas été franchie.

Suite du Guide de l'acheteur

Ces guides sont produits par l’Organisme d'autoréglementation du courtage d'immobilier du Québec (OACIQ). Pour obtenir de plus amples informations, communiquez avec l'association aux coordonnées suivantes :

4905, boul. Lapinière, bureau 2200
Brossard (Québec)
J4Z 0G2
Téléphone :450 676-4800 ou 1 800 440-5110
Internet : www.oaciq.com


Dernière mise à jour: 9 novembre 2016 (Édition du 18 février 2016)

Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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