Le réseau juridique du Québec : L'hypothèque légale de la construction

Coup d'œil sur l'hypothèque légale des
constructeurs, rénovateurs et fournisseurs
de matériaux


Me Jasmin Lefebvre, avocat, Miller Thomson, Montréal

Me Lefebvre est également membre du conseil d'administration de l'Association de la construction du Québec - Région métropolitaine, membre de l'Association Québécoise des Entrepreneurs en Infrastructure (AQEI) et Fellow du  Collège canadien des avocats en droit de la construction


Contenu

1)L'hypothèque légale, qu'est-ce que c'est ?

2) Bénéficiaires

3) Travaux et matériaux visés

4) Conditions de forme

5) Les mécanismes de protection offerts au propriétaire

6) Conclusion


1) L'hypothèque légale, qu'est-ce que c'est ?

L'hypothèque légale est un mécanisme de garantie des créances des constructeurs et rénovateurs découlant des travaux qu’ils effectuent dans un immeuble.

C'est un droit immobilier. Il se rattache et affecte l'immeuble où les travaux ont été réalisés pour la plus-value apportée par ces travaux.
Les créances sont garanties par l'hypothèque, car celle-ci permet ultimement de faire vendre en justice l'immeuble sur lequel l'hypothèque est inscrite. Le prix de vente en justice est alors affecté en tout ou en partie au paiement de la créance du constructeur, du rénovateur ou du fournisseur de matériaux.

Comme l'hypothèque est un droit réel inscrit au Bureau de la publicité des droits, elle demeurera en place même si l'immeuble sur lequel elle porte est vendu une ou plusieurs fois. C'est ce qu’on appelle le « droit de suite ».

Il importe de préciser que l'hypothèque légale des constructeurs a priorité face à l'hypothèque conventionnelle des prêteurs hypothécaires. Elle est donc susceptible de constituer un irritant majeur entre l'emprunteur et son institution financière puisqu'elle affecte la garantie de cette dernière.

2) Bénéficiaires

De façon générale, les bénéficiaires de l'hypothèque légale sont l'entrepreneur (général ou spécialisé), l'ouvrier, l'architecte, l'ingénieur et le fournisseur de matériaux.

Sous réserve des conditions de forme qui seront exposées plus loin, l'hypothèque légale est susceptible de profiter autant à un entrepreneur ayant contracté directement avec le propriétaire qu'à un sous-entrepreneur ou un fournisseur de matériaux ayant contracté avec un autre entrepreneur impliqué dans le projet.

Il faut noter que la Loi sur le bâtiment du Québec prévoit la possibilité de faire radier l'hypothèque d'un entrepreneur qui ne serait pas détenteur d'une licence valide émise par la Régie du bâtiment.

3) Travaux et matériaux visés

Les travaux donnant droit de publier une hypothèque légale sont les travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement qui apportent une plus-value à l'immeuble.

Les matériaux dont la fourniture donne droit de publier l'hypothèque sont ceux qui sont fournis ou préparés pour réaliser de tels travaux.

La plus-value implique une augmentation de la valeur de l'immeuble. Ainsi, de simples travaux d'entretien ne donnent généralement pas ouverture à l'hypothèque.

En règle générale, seuls les travaux commandés par le propriétaire lui-même donnent lieu au droit de publier une hypothèque légale.

La raison d'être de cette règle s’explique par le fait que le propriétaire est la seule personne ayant la légitimité voulue pour initier une démarche – le fait de commander des travaux de construction - susceptible d'entraîner éventuellement la vente de l'immeuble en justice par l'effet de l'hypothèque légale qui découle du contrat de construction.

Ainsi, les travaux commandés par le locataire d'un immeuble ne donnent généralement pas ouverture à l'hypothèque des constructeurs ou des fournisseurs de matériaux.

4) Conditions de forme

    La dénonciation de contrat

    Si l'hypothèque légale de l’entrepreneur ou du fournisseur de matériaux qui contracte directement avec le propriétaire naît par le simple fait de la conclusion du contrat, l'hypothèque légale des intervenants n'ayant pas de lien direct avec le propriétaire est soumise à une formalité d'avis. Ainsi, le sous-traitant d'un entrepreneur général ou le fournisseur de matériaux qui vend à un entrepreneur n'a pas de lien direct avec le propriétaire.

    L'avis requis constitue une dénonciation au propriétaire de l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire a pu contracter uniquement avec un entrepreneur général.
    L'avis doit être écrit et il doit décrire sommairement le contrat obtenu, son prix, le lieu des travaux et l'intention de se prévaloir de l'hypothèque légale.

    La partie qui transmet l'avis de dénonciation de contrat a la responsabilité de prouver qu'il a été reçu par son destinataire.

    La dénonciation a pour but de permettre au propriétaire d'effectuer des retenues monétaires suffisantes pour couvrir la valeur des hypothèques qui pourront être publiées sur son immeuble.

    Dans le même esprit, l'avis permet au propriétaire d'identifier de quel intervenant il doit exiger les quittances avant d'effectuer un paiement à l'entrepreneur général.

    Le délai pour la publication de l'hypothèque

    Les détenteurs du droit à l’hypothèque légale sont soumis à un délai obligatoire pour la publication de leur hypothèque au Bureau de la publicité des droits.

    Ce délai est de trente (30) jours à compter de la fin de tous les travaux prévus dans le projet de construction où le détenteur de l'hypothèque est intervenu. Évidemment, les derniers travaux peuvent être des travaux réalisés par un autre entrepreneur. Par exemple, le délai de trente (30) jours auquel est assujetti un entrepreneur en excavation, qui réalise ses travaux en début de chantier, pourra être calculé à partir de la date des derniers travaux de l'entrepreneur peintre, si c'est le peintre qui réalise les derniers travaux du chantier.

    Le même délai de trente (30) jours s'applique en cas d'abandon définitif des travaux en cours de projet, notamment lorsque l'insolvabilité soudaine du propriétaire lui fait renoncer définitivement à son projet en cours de réalisation.

    Il est utile de souligner que la date d'occupation des lieux faisant l'objet des travaux n'est pas déterminante à l’égard de la question de l’achèvement des travaux.

    La partie qui publie une hypothèque légale doit en informer le propriétaire au moyen d’un avis d’inscription transmis par huissier.

    Préavis d'exercice d'un recours hypothécaire

    À défaut par le détenteur de l'hypothèque publiée d'exercer son droit contre l'immeuble, l’hypothèque s'éteindra dans un délai de six (6) mois suivant la fin des travaux. Après cette date, en l’absence de préavis, il ne pourra y avoir de recours hypothécaire et l'hypothèque publiée pourra être radiée sur simple demande.

    Pour faire survivre son hypothèque au-delà de cette période de six (6) mois, le détenteur doit faire publier un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire qu’il aura préalablement fait signifier au propriétaire et à son co-contractant, s’il ne s’agit pas de la même personne.

    Le préavis d'exercice informe le propriétaire de l'intention du détenteur de l'hypothèque de se prévaloir de sa garantie.

5) Les mécanismes de protection offerts au propriétaire

    La substitution de l'hypothèque légale par une autre sûreté

    Le Code civil du Québec prévoit que le tribunal peut ordonner la substitution de l'hypothèque légale par une autre sûreté si la nécessité lui en est démontrée par le propriétaire, notamment lorsqu'une vente de l'immeuble est envisagée et que l'acheteur exige un titre libre de charges.

    La garantie substituée doit être de valeur égale à l'hypothèque en ce sens qu'elle doit couvrir la créance en capital, intérêts et frais.

    Elle doit de plus constituer une garantie aussi sûre que l'hypothèque elle-même.

    À cet égard, les tribunaux ont déjà reconnu qu'une lettre de garantie bancaire irrévocable constitue une sûreté susceptible d'être substituée à l'hypothèque légale. Un cautionnement peut aussi être considéré comme une sûreté suffisante, lorsque certaines conditions sont respectées.

    La retenue

    Nous avons vu précédemment que la dénonciation de leur contrat par des sous-traitants ou fournisseurs permet au propriétaire d'effectuer les retenues nécessaires pour se prémunir contre les réclamations de ces sous-traitants et fournisseurs jusqu'à ce que lui soient fournies les quittances de ces derniers démontrant qu’ils ont été payés pour leurs travaux ou matériaux.

    Ces retenues constituent un mécanisme de protection qui évite la publication d'hypothèques légales sur l'immeuble et qui permet d’en obtenir la radiation sans avoir à payer en double lorsqu'elles ont été publiées.

    La clause de renonciation à l'hypothèque légale

    Le propriétaire peut conclure avec l'entrepreneur une convention de renonciation à l'hypothèque légale.

    Une telle stipulation apparaît parfois dans les contrats conclus entre l'entrepreneur général et ses sous-traitants et fournisseurs.

    La renonciation au droit à l'hypothèque, énoncée dans un contrat, protège le propriétaire contre l'inscription d'une hypothèque légale contre son immeuble. Cette renonciation ne doit cependant pas être une renonciation au droit de  « publier » une hypothèque puisque cela est illégal au sens de l'article 2936 du Code civil du Québec.

6) Conclusion

L'hypothèque légale des constructeurs, rénovateurs et fournisseurs de matériaux est une arme redoutable visant à garantir à ces derniers les paiements qui leur sont dus pour les travaux qu’ils ont réalisés. Toute personne qui contracte pour obtenir des travaux de construction aurait intérêt à connaître ce mécanisme juridique afin de pouvoir s'en prémunir, le cas échéant.

Pour leur part, les intervenants du monde de la construction ont tout intérêt à maîtriser cet outil précieux leur étant conféré par le Code civil du Québec, puisqu'un usage avisé des droits qui en découlent peut faire la différence entre des travaux et des matériaux qui seront payés et d'autres qui ne le seront pas.


Dernière mise à jour : 22 mars 2017

Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale. Elle ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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