La promesse d'achat: parce que la paix d'esprit, ça n'a pas de prix!

Me Hajar Hajji, notaire, Lavoie et Lavoie, notaires, Laval

Quand vient le temps d'acquérir un bien immobilier, que l'on parle d'une maison unifamiliale, un condominium, un jumelé, un immeuble à revenus ou simplement un terrain, il est essentiel de signer avec le vendeur ce qu'on appelle communément une « offre d'achat » ou une « promesse d'achat. » Le bon vieux temps où tout se réglait avec une poignée de mains est bel et bien révolu…

Lorsque le vendeur et l'acheteur ont convenu d'un prix de vente et des autres conditions essentielles de la transaction via le jeu des offres et des contre-offres, il est primordial de consigner cette entente par écrit afin d'assurer la sécurité des parties. L'offre d'achat est le contrat préliminaire signé par le vendeur et l'acheteur. Il constitue un engagement formel de part et d'autre à conclure la transaction aux prix et conditions qui y sont énoncés. En cas de refus de l'une des parties à l'offre d'achat de conclure la transaction sans motif valable en droit, une requête en passation de titre peut être adressée au tribunal afin d'obliger l'autre partie à respecter ladite promesse d'acheter ou de vendre. On doit alors comprendre qu'il s'agit d'un document qu’il faut prendre au sérieux et qu'il faut rédiger avec le plus grand soin, car dès sa signature, les parties sont liées et l'entente ne peut être modifiée que d'un commun accord.

Lorsque le vendeur a confié la vente de sa propriété à un courtier immobilier, ce dernier guidera les parties tout au long du processus amenant à la signature de l'acte de vente notarié, incluant la rédaction de la promesse de vente. D’autre part, il peut parfois arriver que la vente d’une propriété soit faite directement par le propriétaire, sans l’intervention d’un courtier immobilier. Dans ce cas, les parties peuvent se trouver à être laissées à elles-mêmes quand vient le temps de mettre sur papier toutes les modalités de leur entente de façon claire et précise. Bien que peu sollicité lors de cette étape par les parties, le notaire peut également vous épauler dans la rédaction de votre promesse d’achat.

En effet, dans le doute et surtout s'il s'agit de votre première transaction immobilière, il serait sage pour vous, avant de signer une promesse d'achat, de consulter un notaire. Ce dernier s'avère à être un expert du droit immobilier en plus de jouer un rôle crucial dans la rédaction de tous genres de contrats. En tant que juriste expert du droit immobilier, le notaire peut vous conseiller quant aux aspects juridiques entourant votre transaction immobilière afin que vous soyez pleinement conscients et informés relativement aux modalités pour lesquelles vous vous engagez.

Lors de la rédaction de la promesse d'achat, aucun détail ne doit être laissé au hasard et chaque point qui risque d'être litigieux devrait naturellement être réglé dans ce contrat préliminaire, évitant ainsi toute mauvaise surprise lors de la signature de l’acte de vente notarié. Ce document doit prévoir le nom des parties (vendeur et acheteur), une description suffisante de l'immeuble, le prix de vente (incluant les taxes si applicables), une liste des meubles inclus ou exclus de la vente, la date de signature de l'acte chez le notaire, la date de prise de possession de l'immeuble et l'étendue de la garantie de qualité (garantie légale). Il est également prévu, dans la majorité des cas, que le vendeur doive fournir un certificat de localisation conforme et à jour, préparé par un arpenteur-géomètre. Le certificat de localisation doit décrire l’état actuel de la propriété telle quelle se trouve au moment de la transaction.  La promesse d'achat peut également être rattachée à d'autres conditions, soit l'obtention d'un financement hypothécaire par l'acheteur, la disponibilité des lieux pour une inspection effectuée par un professionnel en la matière, la possibilité de construire un garage ou une résidence de superficies préétablies ou encore la vente de la propre maison de l'acheteur.

S'il s'agit de dossiers qui sortent de l'ordinaire comme l'achat d'une bâtisse commerciale, d'une ferme, d'un immeuble à revenus, d'un terrain résidentiel ou agricole, plusieurs autres conditions spécifiques peuvent être prévues concernant notamment la qualité du sol, les frais de dynamitage s'il y a présence de roc, les crédits de taxes pour constructions neuves, les servitudes d'utilité publique, les dimensions permises des constructions, l'usage ou le zonage de l'immeuble et les autorisations requises auprès de diverses autorités compétentes.

L’achat d’une maison constitue bien souvent l’un des investissements les plus importants d’une vie et ne doit pas être pris à la légère. Avant de signer une promesse d'achat, que ce soit comme vendeur ou acheteur, consultez le spécialiste du droit immobilier, consultez votre notaire !

Dernière mise à jour au 14 août 2025