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La contestation d’évaluation foncière et de valeur locative de votre immeuble...


Me Reynald Brochu, c.r., avocat, Bernier Beaudry, société d'avocats s.e.n.c., Sainte-Foy

Contenu

Introduction

Rôle d’évaluation foncière

Quels sont les mécanismes prévus pour contester la valeur établie au rôle de l’évaluation foncière?

1. Révision administrative

2. Recours devant le Tribunal administratif du Québec (TAQ)

3. Appel devant la Cour du Québec sur permission

Rôle de la valeur locative

Conclusion



Introduction

La contestation de l’évaluation foncière ou de la valeur locative d'un immeuble peut avoir un impact important sur votre compte de taxes.

Toute personne qui a un intérêt à contester l’exactitude d’une inscription au rôle municipal peut déposer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation foncière ou de la valeur locative d'un immeuble une demande de révision.

Nous expliquons sommairement dans les pages qui suivent les mécanismes et procédures pour contester une évaluation.

Rôle d’évaluation foncière

Toute municipalité ou organisme municipal responsable de l’évaluation fait dresser par son évaluateur, tous les 3 ans et pour trois exercices financiers municipaux consécutifs, son rôle d’évaluation foncière.

Sauf exception, tous les immeubles situés sur le territoire de la municipalité sont portés au rôle d’évaluation suivant leur valeur réelle.

La valeur réelle est définie comme la valeur d’échange sur le marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente à l’amiable dans les conditions suivantes :

1. Le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter mais n’y sont pas obligés;

2. Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier ;

Quels sont les mécanismes prévus pour contester la valeur établie au rôle de l’évaluation foncière?

1- Révision administrative

Toute personne qui a un intérêt à contester l’exactitude d’une inscription au rôle peut déposer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation foncière une demande de révision.

Il faut alors exposer succinctement sur les formules prévues à cet effet les motifs invoqués au soutien de sa demande et les conclusions recherchées.

Délai pour demander une révision administrative :

Pour être recevable, une demande de révision doit être déposée avant le 1er mai de la première année d’application du rôle d’évaluation. Cette demande sera valable pour les 3 années d’application du rôle.

Toute demande déposée après cette date ne sera pas considérée à moins que la municipalité ne se soit pas conformée à la Loi ou dans d’autres cas bien particuliers.

Par contre, si au cours de la période de 3 ans prévue pour l’application du rôle, un événement justifiant une modification survient (exemple : incendie, détérioration physique de l’immeuble, etc…), une demande de révision peut être déposée en tout temps.

Suite au dépôt de la demande de révision dans le délai prescrit, l’évaluateur de la municipalité examine le dossier et, après étude des motifs, peut accepter ou non de diminuer la valeur inscrite au rôle et ce, au plus tard le 1er septembre de la même année.

La personne qui a demandé la révision et l’évaluateur peuvent conclure une entente sur une modification de la valeur inscrite au rôle, entente qui doit être écrite et dans laquelle on doit prévoir la date de prise d’effet.

2. Recours devant le Tribunal administratif du Québec (TAQ)

Section des affaires immobilières

Toute personne qui a fait une demande de révision administrative peut former devant le tribunal administratif du Québec, une nouvelle demande de révision en invoquant les mêmes motifs :

a) Lorsque l’évaluateur lui a fait une proposition de modification au rôle, proposition qui ne convient pas aux personnes ayant demandé la révision ;

b) Lorsque l’évaluateur l’a informé par écrit qu’il n’a pas l’intention de modifier les valeurs inscrites au rôle ;

c) Lorsque le délai pour conclure une entente, soit le 1er septembre de la même année est expiré sans qu’une entente n’ait été conclue.

Ce recours doit être formé avant le 31e jour qui suit l’expédition au plaignant d’un écrit de l’évaluateur visé à l’un des paragraphes a) ou b) ou l’expiration du délai visé au paragraphe c).

La Loi prévoit d’autres particularités concernant l’application des délais.

Toute audition devant le Tribunal administratif du Québec suit les règles de pratiques établies par le tribunal et une décision est rendue après l’audition des parties.

3. Appel devant la Cour du Québec sur permission

Une décision du Tribunal administratif du Québec peut faire l’objet d’un appel à la Cour du Québec, chambre civile, sur permission d’un juge et ce, dans les 30 jours de la décision du TAQ.

 

Rôle de la valeur locative

Définition et mécanisme prévu pour contester

Lorsqu’une municipalité décide d’avoir un rôle de valeur locative (lieu où l’on occupe une place d’affaires), l’évaluateur municipal doit déposer un rôle de la valeur locative pour les mêmes exercices que ceux établis pour la valeur foncière.

Sont inscrits au rôle de la valeur locative, tous les lieux d’affaires situés sur le territoire de la municipalité.

Constitue un lieu d’affaires, un lieu physique inscrit au rôle d’évaluation foncière où toute personne peut y exercer à des fins lucratives ou non, une activité économique ou administrative en matière de finance, de commerce, d’industrie ou de service, un métier, un art, une profession ou toute autre activité constituant un moyen de profit, de gain ou d’existence, sauf un emploi ou une charge.

Toute municipalité peut imposer une taxe d’affaires à toute personne inscrite au rôle de la valeur locative.

En général, la valeur locative est le loyer annuel brut le plus probable provenant de la location d’un lieu d’affaires au terme d’un bail renouvelable annuellement, selon les conditions du marché, en incluant les taxes foncières et les frais d’exploitation s’y rapportant.

La contestation de la valeur locative inscrite au rôle se fait par le même mécanisme prévu pour la contestation de l’évaluation foncière.

Conclusion

Il est bien important de respecter les délais prévus puisque le non-respect peut entraîner la perte d’un droit.

De plus, la contestation de l’évaluation foncière ou de la valeur locative pourra emporter une diminution de valeur et par conséquent, une diminution du compte de taxes.

Le taux d’imposition applicable dans chacune des municipalités sera alors pris en considération en fonction des nouvelles valeurs établies.

Ce texte constitue une vulgarisation sommaire de la Loi sur la Fiscalité municipale du Québec et toute personne désirant obtenir plus d’informations devra consulter les lois suivantes :

* Droit sur la Fiscalité municipale (L.R.Q. ch. F-2.1);
* Loi sur la Justice administrative (L.Q. 1996, ch. 54).

À jour au 28 mars 2000

Avis : L’information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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