Réseau juridique du Québec (avocat.qc.ca)
Documentation juridique
Plus de 1000 pages pour vous

Les conflits locateurs-locataires


Me Guy Audet, avocat, Montréal. www.droitlocatif.ca

Contenu

Introduction

Le bruit et le logement

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail


Le départ du locataire en cours de bail


L'accès à un logement


Le harcèlement d'un locataire


Conclusion


Introduction

Dans le cadre des relations locateurs-locataires, plusieurs situations conflictuelles peuvent survenir, dont le bruit anormal fait dans un immeuble, le non-paiement du loyer par un locataire, son déguerpissement en cours de bail, le refus du locataire de donner accès à son logement et le harcèlement dont pourra se dire victime le locataire.

Nous étudierons, dans le cadre du présent texte, certains principes de droit général applicables à chacun et des exemples de décisions relatives à ces principes.

Le bruit et le logement

Une des problématiques les plus courantes dans le cadre des relations locateurs-locataires sont les plaintes que peuvent faire les locataires relativement au fait qu'ils sont troublés dans leur jouissance paisible des lieux par le bruit fait par leurs voisins, le va-et-vient continuel dans l'immeuble, etc.

Dans une telle situation, quelles sont les obligations de chacun?

Le locateur, conformément à l'article 1854 C.c.Q., doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires.
"1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail."
Le locataire qui prétend ne pas avoir la jouissance paisible des lieux pourra, après avoir mis en demeure le locateur de régler la situation, exercer un recours contre ce dernier en diminution de loyer et/ou dommages.

Si le locataire est troublé par un tiers qui n'est pas locataire et qui échappe au contrôle du locateur, le locataire conserve son recours en diminution de loyer contre le locateur mais ce dernier ne peut être responsable des dommages causés au locataire, le tout conformément à l'article 1859 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :
"Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur."
L'obligation de fournir la jouissance paisible des lieux prévue à l'article 1854 en est une de résultat. Il suffit donc de constater le trouble ou le dommage subi par le locataire afin que la responsabilité du locateur soit présumée. Afin de s'en dégager, le propriétaire devra prouver, par prépondérance de preuve (50% + 1), une force majeure ou le fait de la victime.

Le tribunal devra analyser le comportement du locataire sur des critères objectifs et chercher à déterminer si les locataires plaignants ou le propriétaire habitant l'immeuble vivent une situation qui constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail considérant que chacun doit subir les bruits normaux inhérents à la vie quotidienne.

De son côté, le locataire doit supporter les inconvénients normaux, le tout conformément à l’article 976 du Code civil du Québec, qui précise ce qui suit :

"976.   Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux."

La question qui se pose bien souvent est de savoir si les bruits dont se plaint un locataire sont normaux ou anormaux?

Plusieurs jugements qui ont été prononcés récemment nous illustrent le critère de ce qui peut être anormal et exorbitant.

À titre d’exemple, dans la cause Coopérative d’habitation de la Bonne Humeur c. Prescott1, la preuve était à l’effet qu’un autre locataire de l’immeuble avait troublé la jouissance paisible des locataires. Un commerce de type Air BnB avait été exploité pendant une période. En somme, le bruit fait par l’autre locataire de l’immeuble ainsi que par les personnes à qui il permettait l’accès dépassait le niveau de bruit qu’un locataire devait s’attendre à tolérer. Le locataire a obtenu dans ce dossier une diminution de loyer globale de 3 000 $ et des dommages moraux de 2 000 $. Conformément à l’article 1861 C.c.Q., qui stipule que le locateur peut s’adresser au locataire fautif, la locatrice a obtenu la condamnation de ce dernier à lui rembourser les sommes qu’elle avait été condamnée à payer.

Dans la cause Meunier c. Trottier et Labrèche2, les locataires occupaient un logement depuis sept ans. Le 1er juillet 2010, le logement au-dessus des locataires a été loué à une famille avec trois enfants.

La preuve est résumée de la façon suivante dans le jugement :

"La jeune famille se réveille vers 5h30-5h45 le matin. La routine durant la semaine est la suivante : le bébé prend son biberon vers 5h30, les enfants âgés de 4 et 2 ans quittent le logement pour la garderie vers 7h30 et la mère, alors en congé de maternité, revient auprès du bébé de 8 mois vers 8h00. Les enfants se couchent vers 19h00.

Les habitudes de vie de la locataire sont à l’opposée. La locataire travaille de 15h30 à 2h00 le matin et nécessite de dormir au moins 10 heures, soit jusqu’à midi.

Or, le matin, le bébé pleure, court et s’amuse comme un bambin du même âge qui apprend à marcher. Les locataires allèguent également que durant l’absence de la mère, le conjoint de celle-ci crie afin que le bébé cesse ses pleurs."

Les locataires se plaignent au locateur du manque de sommeil qui affecte leur vie, tant personnelle que professionnelle. Les locataires vont jusqu’à déposer une plainte à la police et déguerpir de leur logement.

La Régie du logement a décidé que, dans les circonstances, les bruits étaient normaux et ne pouvaient justifier la résiliation du bail et l’octroi de dommages.  Elle conclut que les locataires avaient de la difficulté à accepter les inconvénients normaux découlant de la présence d’enfants et que leur déguerpissement était illégal. Ils ont été tenus responsables de la perte locative subie par le propriétaire et condamnés à payer la somme de 3 129 $ plus les intérêts et les frais.

Également, des difficultés mineures qui n’occasionnent qu’un simple désagrément au locataire, sans pour autant diminuer de façon substantielle la jouissance paisible des lieux, ne justifient pas l’intervention du Tribunal.

Dans la cause Barnard c. Structures Métropolitaines (SMI) inc.3, le locataire se plaignait du bruit provoqué par les ascenseurs et d’un problème de bruit au niveau de la porte arrière d’accès à l’immeuble. La preuve a révélé que le bruit était à peine perceptible de sorte que la demande du locataire a été rejetée.

Lorsque le locateur reçoit des plaintes croisées, c’est-à-dire que deux locataires se plaignent du bruit fait par chacun, le locateur ne peut rester les bras croisés. Il lui appartiendra de déposer à la Régie du logement une demande pour faire trancher le litige. Il pourra demander la résiliation du bail de chacun et laisser le tribunal décider selon la preuve présentée.

Chaque cas est un cas d'espèce et devra être analysé selon ses faits propres.

Il est à noter que le locateur instituant une demande en résiliation de bail a le fardeau de preuve de sorte qu'il devra prouver, selon la prépondérance des probabilités, l'atteinte grave à ses droits.

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail

La principale obligation du locataire consiste à payer son loyer le 1er de chaque mois conformément à l’article 1903 C.c.Q., à moins qu’une autre date soit convenue entre les parties.

En cas de défaut du locataire relativement au paiement de son loyer, l’article 1971 du Code civil du Québec stipule que le locateur peut demander la résiliation du bail de son locataire lorsque ce dernier est en retard depuis plus de trois semaines dans le paiement du loyer ou encore lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer et qu’il en subit un préjudice sérieux. À titre d’exemple, la preuve de la perte financière reliée aux retards fréquents est considérée comme un préjudice sérieux.

La défense que peut offrir un locataire à une demande de non-paiement de loyer est assez limitée. En vertu de l’article 1868 du C.c.Q., celui qui fait le paiement a le droit d’obtenir un reçu. Selon l’article 2803 C.c.Q., celui qui invoque le paiement a le fardeau de la preuve, ce qui veut dire que le locataire doit en faire la preuve de façon prépondérante. L’article 1845 C.c.Q. énonce que le témoignage est laissé à l’appréciation du Tribunal.

Dans la décision Re c. Amilcar4, le locateur demandait la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer du mois de novembre 2016, au montant de 620.00 $, que la locataire prétendait avoir payé en s’appuyant sur son relevé bancaire. Le locateur niait avoir reçu le paiement. Le Tribunal a conclu que la locataire devait la somme réclamée. Toutefois, en application de l’article 1971 C.c.Q, par imputation des paiements faits sur la dette la plus ancienne, la locataire n’était pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer et la résiliation du bail a été rejetée.

Selon l’article 1883 C.c.Q., le locataire poursuivi en résiliation de bail pour non-paiement de loyer peut éviter la résiliation du bail, en payant au locateur le loyer dû, les frais et les intérêts.

Dans l'affaire 3630005 Canada inc. c. Hayes5, l’avocate de la locataire demandait, malgré le non-paiement de loyer depuis plus de trois semaines et advenant la résiliation du bail, de permette l’occupation de la locataire jusqu’à la fin du bail ou, à défaut, le rejet de l’exécution provisoire (le locateur demandait que l’éviction puisse être faite dès la réception du jugement) au motif de la saison d’hiver et que la fille de la locataire souffrait de dépression.  

La Cour a expliqué que l’article 1883 C.c.Q. n’accorde pas de pouvoir discrétionnaire aux juges de la Régie du logement lorsque la demande donnant ouverture au recours est fondée sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et que l’ensemble des montants dus doit être payé avant le jugement de la Régie du logement, le tout,  en conformité avec une décision de la Cour du Québec de 20116.

Dans ce dossier, le bail a été résilié et l’éviction de la locataire et des occupants du logement ordonné à compter du 11e jour de la date de signature de la décision.

Le départ du locataire en cours de bail

Il arrive parfois qu’un locataire quitte son logement au cours du bail sans aviser le locateur de ses raisons et de ses intentions. Dans une telle situation, la question qui se pose est de savoir si le bail est résilié ou non suite au départ du locataire.

L’article 1975 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

"Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur."

Pour qu’un bail soit résilié de plein droit conformément à l’article 1975 C.c.Q., plusieurs conditions doivent être remplies. D’abord, le locataire déménage en cours de bail en emportant ses effets mobiliers. Ensuite, il se soustrait à ses obligations, dont la plus importante est le paiement du loyer. Finalement, le locataire n’a aucune raison valable pour quitter.

En pratique, la Régie du logement va être appelée très souvent à statuer sur la légalité ou non du départ d’un locataire d’un logement qui prétend avoir eu une bonne raison d’abandonner le logement.

Par exemple, il pourra refuser de prendre possession des lieux en alléguant que le logement ne lui a pas été livré en bon état de réparations de toutes espèces ou de propreté.

Dans la cause, Khamis et als. c. Danda Capital et al.7, les locataires alléguaient que le logement n’avait pas été nettoyé, que des meubles avaient été laissés sur place par les occupantes précédentes, qu’il y avait des trous sur certaines portes et murs, que deux fenêtres ne fermaient pas, qu’il y avait des fils électriques ici et là, que certaines prises n’avaient pas de plaque électrique et qu’il y avait des taches noires sur un mur de brique et sous l’évier de la cuisine leur faisant suspecter la présence de moisissure. Dès le premier jour de la livraison du logement, le locateur avait envoyé une équipe pour nettoyer et vider le logement. Malgré tout, les locataires ont décidé de ne pas prendre possession.

La demande a été rejetée, le Tribunal concluant que les problèmes relevés par les locataires n’étaient pas substantiels ni de nature à causer un préjudice sérieux aux locataires. Le Tribunal ajouta qu’il lui apparaissait que les locataires avaient utilisé une opportunité pour tenter de mettre fin au bail parce qu’ils n’aimaient pas le logement loué et que ce dernier ne répondait pas à leurs standards.

Dans ce dossier, les locataires et les cautions ont été condamnés solidairement à payer à la locatrice la somme de 22 577.42 $ plus les intérêts et les frais. 

Il arrive aussi qu’un locataire prétende que son logement est devenu impropre à l’habitation dû à des moisissures suite, par exemple, à des infiltrations d’eau et donne un avis d’abandon à cet effet au locateur. Le locataire devra prouver, pour justifier son départ, que son logement constitue une menace sérieuse pour sa santé et le Tribunal devra de demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition. À défaut d’être en mesure d’apporter une telle preuve, le locataire verra son recours rejeté.8

Pour tenter de se libérer de son bail, le locataire pourra également alléguer que le locateur a refusé sans droit une cession de bail. Dans une affaire récente, les locataires avaient acheté une maison et avisaient le locateur qu’ils souhaitaient quitter leur logement avant terme.9 Tous conviennent d’unir leurs efforts pour relouer le logement le plus rapidement possible. Les locataires quittent le 27 décembre 2015 et avisent le locateur du non-renouvellement du bail le 16 janvier 2016. Les locataires soutenaient que le locateur avait refusé sans motif valable six différents candidats pour une cession de bail.

La preuve a révélé que le locateur avait refusé valablement les trois premiers candidats au motif qu’ils n’avaient pas le profil de solvabilité souhaité. Les candidats suivants n’avaient pas fait l’objet d’un refus à la lumière de la preuve offerte. Le Tribunal déclare le bail résilié au 1er avril 2016 aux torts des locataires, ces derniers ayant enlevé tous leurs meubles à cette date et le loyer du mois d’avril étant impayé. 

Le Tribunal venant à la conclusion que le locateur n’a pas mitigé ses dommages en n’offrant pas le logement à de nouveaux locataires à compter du 1er avril 2016, l’indemnité de relocation a été limitée aux mois d’avril et mai seulement, la demande étant rejetée pour le mois de juin.

En cas de départ du locataire, le locateur devra mitiger ses dommages et tenter de relouer son logement le plus rapidement possible. Il devra afficher spécifiquement le logement concerné et non se contenter d’une annonce générale.10 Il devra offrir des efforts soutenus de relocation, avec célérité et constance, dès la connaissance du départ projeté d’un locataire.  Il est donc primordial de passer régulièrement des annonces dans les journaux ou sur internet pour relouer un logement duquel un locataire a déguerpi. Chaque cas étant un cas d’espèce et la Cour aura à décider si le locateur a mitigé ou non ses dommages.

Dans plusieurs dossiers, le locataire déposera à la Régie du logement une demande par laquelle il demandera de résilier rétroactivement le bail intervenu entre les parties au jour de son départ. Le locateur, de son côté, demandera une indemnité pour tous les loyers perdus jusqu’à la relocation et les frais de publicité ou de commission.

L'accès à un logement

Il arrive régulièrement qu’un locataire de mauvaise foi refuse l’accès à son logement pour des réparations, pour la réalisation de travaux, ou pour permettre la visite des lieux, et ce, bien que dûment avisé.  

Le refus obstiné du locataire peut entraîner la résiliation du bail. Dans le cadre d'une décision prononcée récemment 11, les locateurs demandaient la résiliation du bail aux motifs, entre autres, qu’elle refusait l’accès à son logement empêchant ainsi l’exécution de travaux de la ville de Montréal, qu’elle avait elle-même réclamée.

Un premier jugement rend exécutoire une entente entre les parties à l’effet que la locatrice pourra faire les travaux au logement.  La locataire a tout fait par la suite pour empêcher ou retarder l’exécution des travaux.  Elle s’en prenait à l’entrepreneur ou ses ouvriers presque quotidiennement. La locatrice a dû encourir des frais supplémentaires du plombier suite au refus de la locataire de lui donner accès à son logement. Le juge administratif vient à la conclusion que la locataire a eu toutes les chances possibles de démontrer sa bonne foi et sa collaboration, ce qu’elle a négligé de faire, le tout causant un préjudice sérieux à la locatrice dans la gestion de son immeuble. Le bail a été résilié et l’expulsion de tous les occupants ordonnée le Tribunal étant convaincu qu’une ordonnance serait inutile dans les circonstances.

Dans une autre affaire12, la locatrice demandait l’émission d’une ordonnance au logement du locataire pour le faire visiter en vue d’une relocation. Le Tribunal écrit que le préavis au locataire relativement à la visite des lieux peut être verbal. « Soulignons également qu’il n’existe pas de droit pour le locataire d’être présent lors des visites de son logement. Conséquemment, s’il tient absolument à être présent lors de ses visites, c’est à lui d’y être ou de s’y faire représenter. La Cour vient à la conclusion que le locataire, par ses exigences, a entravé la relocation du logement. Elle constate la résiliation du bail et condamne le locataire à payer à la locatrice la somme de 2 320.00 $.

Le locataire doit lui aussi agir de bonne foi et collaborer avec le locateur.

Le harcèlement d'un locataire

Le locateur, ses employés ou concierges ne doivent pas entraver la jouissance paisible des lieux du locataire pour l’inciter à déménager

L’article 1902 du Code civil du Québec stipule que :

"Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs."

La définition de harcèlement repris dans de nombreux jugements de la Régie du logement est celle donnée par Me Pierre Pratte : "Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquences de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. 13"

Chaque cas est donc unique. Habituellement, pour que ses agissements soient considérés comme du harcèlement, le locateur devra avoir eu une conduite fautive pendant un certain temps.

Le harcèlement doit être apprécié de façon objective. L’erreur de bonne foi ou une succession de différends légitimes entre personnes défendant des points de vue opposés ne constitueront pas du harcèlement. Un locateur inutilement rigide et maladroit dans l’application de ses droits ou obligations contractuelles et empressé à faire valoir ses droits ne constitue pas du harcèlement. « Il est plus probable qu’en certaines circonstances, le locateur, inexpérimenté, ait mal délimité ses droits et obligations. Il a été maladroit à quelques reprises dans ses interventions envers le locataire. Une telle situation, bien qu’elle puisse être déplorable, ne démontra pas pour autant une situation de harcèlement, une intention malicieuse ou abus de pouvoir.14

La conclusion que la relation contractuelle entre les parties avait été minée de part et d’autre, et ce, jusqu’à saturation, par des conflits larvés, ne peut constituer du harcèlement justifiant des dommages punitifs. 15

Dans le cadre d'un jugement prononcé le 7 avril 201616, la preuve révélait que le complexe immobilier dans lequel se trouvait le logement concerné se transformait par la vente de parts indivises après rénovation. Le locataire faisait face à de nombreux problèmes de chauffage résultant essentiellement « de la tardiveté à démarrer le système ou à son interruption temporaire (de courte ou de longue durée) en raison de bris spontanés qui, selon toute évidence, sont liés à la vétusté du système de chauffage et plomberie de l’immeuble. » 

La Régie conclut que dans ce dossier « que les actes reprochés en plus de constituer une inexécution d’obligation au sens du Code civil du Québec doivent constituer du harcèlement sous une forme concrète, même s’il n’est pas intentionnel. » 

Le locateur avait déjà fait l’objet d’une première condamnation de 5 000 $ et une ordonnance de chauffer le logement à un minimum de 21 degrés Celsius avait déjà été prononcée contre elle. En tenant compte particulièrement de la conduite du locateur, la Régie a condamné ce dernier à payer au locataire la somme de 7 500 $ à titre de dommages punitifs.

La ligne est parfois mince entre ce qui constitue du harcèlement ou un simple conflit. Le locataire devra prouver, pour obtenir des dommages punitifs, que le locateur a usé de stratagèmes illégitimes afin d’obtenir son départ.

Conclusion

En conclusion, les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux. La Régie du logement a compétence exclusive en première instance pour trancher tout litige résultant du bail signé entre les parties. Il est avantageux pour tous de connaître les principes de droit applicable et préparer adéquatement la preuve à l’audition de son dossier.


Notes:

1. 2016 QCRDL 18102

2. 2014 QCRDL 38239

3. 2016 QCRDL 27935

4. 2016 QCRDL 2609

5. 2016 QCRDL 12469

6. Domaine du Parc Clovedale c. Issa, 2011 QCCQ 1468

7. 2015 QCRDL 35748

8. Fortin c Corcuera, 2016 QCRDL 32918

9. Duchatelier et al. c. Duquette, 2016 QCRDL 36507

10. Abdoulaye c. Gestion résidentielle Metcap inc., 2016 QCRDL 9754

11. Gracioppo c. Racette et al.,2016 QCRDL 2421

12. Nguyen c. Tran, 2016 QCRDL 500

13. Pierre PRATTE, « Le harcèlement envers les locataires et l’article 1902 du Code civil du Québec », (1996) 56 R. du B. 3,6

14. Heinmuller c. Decelles, 31 070629-078 G

15. Boyer c. Touzin et al. 2016 QCRDL 25817

16. Brisset c. 9272-8120 Québec inc., 2016 QCRDL 12543


Dernière mise à jour au 13 décembre 2016


Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat.

© Copyright 2011 - , Guy Audet, Tous droits réservés.