Les conflits locateurs-locataires | Réseau juridique du Québec

Les conflits locateurs-locataires


Me Guy Audet, avocat, Montréal. www.droitlocatif.ca


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Introduction

Dans le cadre des relations locateurs-locataires, plusieurs situations conflictuelles peuvent survenir, dont le bruit anormal fait dans un immeuble, le non-paiement du loyer par un locataire, son déguerpissement en cours de bail, le refus du locataire de donner accès à son logement et le harcèlement dont pourra se dire victime le locataire.

Nous étudierons, dans le cadre du présent texte, certains principes de droit général applicables à chacun et des exemples de décisions relatives à ces principes.

Le bruit et le logement

Une des problématiques les plus courantes dans le cadre des relations locateurs-locataires sont les plaintes que peuvent faire les locataires relativement au fait qu'ils sont troublés dans leur jouissance paisible des lieux par le bruit fait par leurs voisins, le va-et-vient continuel dans l'immeuble, etc.

Dans une telle situation, quelles sont les obligations de chacun?

Le locateur, conformément à l'article 1854 C.c.Q., doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires.

    "1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

    Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail."

Le locataire qui prétend ne pas avoir la jouissance paisible des lieux pourra, après avoir mis en demeure le locateur de régler la situation, exercer un recours contre ce dernier en diminution de loyer et/ou dommages.

Si le locataire est troublé par un tiers qui n'est pas locataire et qui échappe au contrôle du locateur, le locataire conserve son recours en diminution de loyer contre le locateur, mais ce dernier ne peut être responsable des dommages causés au locataire, le tout conformément à l'article 1859 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :

    "1859. Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

    Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur."

L'obligation de fournir la jouissance paisible des lieux prévue à l'article 1854 C.c.Q. en est une de résultat. Il suffit donc de constater le trouble ou le dommage subi par le locataire afin que la responsabilité du locateur soit présumée. Afin de s'en dégager, le propriétaire devra prouver, par prépondérance de preuve (50% + 1), une force majeure ou le fait de la victime.

Le tribunal devra analyser le comportement du locataire sur des critères objectifs et chercher à déterminer si les locataires plaignants ou le propriétaire habitant l'immeuble vivent une situation qui constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail considérant que chacun doit subir les bruits normaux inhérents à la vie quotidienne.

De son côté, le locataire doit supporter les inconvénients normaux, le tout conformément à l’article 976 du Code civil du Québec, qui précise ce qui suit :

    "976.   Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux."

La question qui se pose bien souvent est de savoir si les bruits dont se plaint un locataire sont normaux ou anormaux?

Plusieurs jugements qui ont été prononcés récemment nous illustrent le critère de ce qui peut être anormal et exorbitant.

À titre d’exemple, dans la cause Blanchette1, un locataire se plaignait que des fêtes étaient organisées dans les espaces communs au moins une fois par semaine en période estivale. Ces fêtes impliquaient des locataires de l’immeuble et réunissaient plus de 15 individus entre 15 et 25 ans qui consommaient alcool et stupéfiants jusqu’à 3 ou 4 heures du matin. Le locataire était ainsi dérangé par des bruits de voix fortes, de la musique et des bouteilles brisées. La fenêtre du locataire a également été brisée par une roche et ses moustiquaires endommagés. Malgré quelques interventions du locateur, le juge administratif vient à la conclusion que le locateur n’a pas pris les mesures à sa disposition pour faire cesser le trouble de voisinage. Le juge administratif indique :

"La présence de familles nombreuses regroupées en face du logement du locataire est susceptible de créer beaucoup plus de bruit qu’un autre type d’occupation. Le locataire doit vivre avec ces particularités et être plus tolérant que s’il habitait dans un autre milieu. Mais, ces familles nombreuses doivent, de leur côté, faire cesser le bruit dérangeant en fin de soirée et durant la nuit. Les parents devraient avoir un contrôle sur leurs jeunes adultes et leur interdire de faire des invitations spontanées susceptibles de créer des attroupements pouvant atteindre jusqu’à 50 personnes."

Dans cette décision, le locateur a été condamné à payer la somme de 3 800.00 $ au locataire.

Dans la cause Royer c.Champigny2, des locataires se plaignaient du bruit fait par d’autres locataires, qui habitaient le logement au-dessus du leur. Ils alléguaient, entre autres, que l’enfant de 11 ans du couple jouait bruyamment et que le couple avait des altercations qui les dérangeaient. Le juge administratif rejette la demande en indiquant que le tribunal ne peut pas prendre en considérant la perception subjective qu’un individu peut avoir du bruit. Plus particulièrement, il explique ce qui suit :

"Il n’est nullement illégal, anormal ou déraisonnable pour un très jeune enfant de pouvoir marcher, courir un peu et de s’adonner à ses jeux préférés, comme il se peut qu’un couple ait entre eux d’échanges verbaux intenses suite à des situations précises et ponctuelles, mais non récurrentes."

Le juge administratif termine ensuite sa décision en notant que la cohabitation dans un immeuble à plusieurs logements qui est mal insonorisé nécessite une certaine tolérance entre voisins.

Ainsi, des difficultés mineures qui n’occasionnent qu’un simple désagrément au locataire, sans pour autant diminuer de façon substantielle la jouissance paisible des lieux, ne justifient pas l’intervention du Tribunal.

Lorsque le locateur reçoit des plaintes croisées, c’est-à-dire que deux locataires se plaignent du bruit fait par chacun, le locateur ne peut rester les bras croisés. Il lui appartiendra de déposer à la Régie du logement une demande pour faire trancher le litige. Il pourra demander la résiliation du bail de chacun et laisser le tribunal décider selon la preuve présentée.

Chaque cas est un cas d'espèce et devra être analysé selon ses faits propres.

Il est à noter que le locateur instituant une demande en résiliation de bail a le fardeau de preuve de sorte qu'il devra prouver, selon la prépondérance des probabilités, l'atteinte grave à ses droits.

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail

La principale obligation du locataire consiste à payer son loyer le 1er de chaque mois conformément à l’article 1903 C.c.Q., à moins qu’une autre date ne soit convenue entre les parties.

En cas de défaut du locataire relativement au paiement de son loyer, l’article 1971 du Code civil du Québec stipule que le locateur peut demander la résiliation du bail de son locataire lorsque ce dernier est en retard depuis plus de trois semaines dans le paiement du loyer ou encore lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer et qu’il en subit un préjudice sérieux. À titre d’exemple, la preuve de la perte financière reliée aux retards fréquents est considérée comme un préjudice sérieux.

La défense que peut offrir un locataire à une demande de non-paiement de loyer est assez limitée. En vertu de l’article 1868 C.c.Q., celui qui fait le paiement a le droit d’obtenir un reçu. Selon l’article 2803 C.c.Q., celui qui invoque le paiement a le fardeau de la preuve, ce qui veut dire que le locataire doit en faire la preuve de façon prépondérante. L’article 1845 C.c.Q. énonce que le témoignage est laissé à l’appréciation du Tribunal.

Dans la décision Ouellette c. Absi3, le locateur alléguait que la locataire lui devait 1 165.00 $. Les retards de la locataire datant de 2016 et l’état de compte du locateur manquant de clarté, il était difficile, pour le Tribunal de déterminer quels montants étaient dus pour quels mois. Le locateur admettait avoir reçu un paiement au mois de mars, mais la locataire indiquait qu’elle avait fait un deuxième paiement ce même mois, un ami venant témoigner à son appui. Le Tribunal vient à la conclusion que la preuve d’un seul paiement a été faite et, considérant qu’il appartenait à la locataire de prouver le paiement allégué, considère qu’elle est en retard de plus de trois semaines et résilie le bail à défaut de paiement avant jugement.

Selon l’article 1883 C.c.Q., le locataire poursuivi en résiliation de bail pour non-paiement de loyer peut éviter la résiliation du bail, en payant au locateur le loyer dû, les frais et les intérêts.

Dans l'affaire Malo c. Lahaies4, le locataire, qui était en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, demandait au juge administratif la possibilité d’échelonner ses paiements pour rembourser sa dette et de ne pas résilier le bail. 

La Tribunal a expliqué que l’article 1883 C.c.Q. n’accorde pas de pouvoir discrétionnaire aux juges administratifs de la Régie du logement lorsque la demande donnant ouverture au recours est fondée sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et que l’ensemble des montants dus doit être payé avant le jugement de la Régie du logement, le tout, en conformité avec une décision de la Cour du Québec de 20115.

Dans ce dossier, le bail a été résilié et l’éviction de la locataire et des occupants du logement ordonnée à compter du 11e jour de la date de signature de la décision.

Le départ du locataire en cours de bail

Il arrive parfois qu’un locataire quitte son logement au cours du bail sans aviser le locateur de ses raisons et de ses intentions. Dans une telle situation, la question qui se pose est de savoir si le bail est résilié ou non suite au départ du locataire.

L’article 1975 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

    "Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur."

Pour qu’un bail soit résilié de plein droit conformément à l’article 1975 C.c.Q., plusieurs conditions doivent être remplies. D’abord, le locataire déménage en cours de bail en emportant ses effets mobiliers. Ensuite, il se soustrait à ses obligations, dont la plus importante est le paiement du loyer. Finalement, le locataire n’a aucune raison valable pour quitter.

En pratique, la Régie du logement va être appelée très souvent à statuer sur la légalité ou illégalité du départ d’un locataire d’un logement qui prétend avoir eu une bonne raison d’abandonner le logement.

Par exemple, il pourra refuser de prendre possession des lieux en alléguant que le logement ne lui a pas été livré en bon état de réparations de toutes espèces ou de propreté.

Dans la cause, Zang c. Bally6, le locataire alléguait qu’il avait été dans l’obligation de quitter les lieux le jour même de son déménagement et réclamait 1 916.00 $ soit le remboursement de son premier mois de loyer, des dommages moraux et des dommages matériels. Le locataire a mis en preuve que divers travaux n’avaient pas été effectués avant son arrivée, soit les murs de la salle de bain n’étaient pas peints, la porte d’entrée n’avait pas de serrure, la porte de la salle de bain n’était pas installée et la robinetterie ne fonctionnait pas. Dans ce dossier, le locataire avait décidé de quitter définitivement le logement le lendemain de la date prévue pour la prise de possession. Selon le locateur, seule la plomberie de la salle de bain était à terminer, ce qui fut fait dans l’heure suivante.

La demande a été rejetée, le Tribunal concluant que les problèmes relevés par le locataire n’étaient pas substantiels ni de nature à causer un préjudice sérieux au locataire. Le Tribunal a tout de même mentionné que les défectuosités prouvées auraient pu donner lieu à une compensation, mais que ce n’était pas ce que le locataire avait demandé et, qu’ayant choisi de quitter les lieux, la loi imposait au locataire d’établir des motifs sérieux de départ et la gravité de la situation.

Il arrive aussi qu’un locataire prétende que son logement est devenu impropre à l’habitation dû à des moisissures suite, par exemple, à des infiltrations d’eau et donne un avis d’abandon à cet effet au locateur. Le locataire devra prouver, pour justifier son départ, que son logement constitue une menace sérieuse pour sa santé et le Tribunal devra de demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition. À défaut d’être en mesure d’apporter une telle preuve, le locataire verra son recours rejeté.7

Pour tenter de se libérer de son bail, le locataire pourra également alléguer que le locateur a refusé sans droit une cession de bail. Dans une affaire récente, les locataires avaient acheté une maison et avisaient le locateur qu’ils souhaitaient quitter leur logement avant terme.9Tous conviennent d’unir leurs efforts pour relouer le logement le plus rapidement possible. Les locataires quittent en décembre et avisent le locateur du non-renouvellement du bail en janvier. Les locataires soutenaient que le locateur avait refusé sans motif valable six différents candidats pour une cession de bail.

La preuve a révélé que le locateur avait refusé valablement les trois premiers candidats au motif qu’ils n’avaient pas le profil de solvabilité souhaité. Les candidats suivants n’avaient pas fait l’objet d’un refus à la lumière de la preuve offerte. Le Tribunal déclare le bail résilié à compter du mois d’avril aux torts des locataires, ces derniers ayant enlevé tous leurs meubles à cette date et le loyer du mois d’avril étant impayé. 

Le Tribunal venant à la conclusion que le locateur n’a pas mitigé ses dommages en n’offrant pas le logement à de nouveaux locataires à compter d’avril, l’indemnité de relocation a été limitée aux mois d’avril et mai seulement, la demande étant rejetée pour le mois de juin.

En cas de départ du locataire, le locateur devra mitiger ses dommages et tenter de relouer son logement le plus rapidement possible. Il devra se ménager une preuve des démarches entreprises pour relouer le logement. Il aura l’obligation  d’offrir des efforts soutenus de relocation, avec célérité et constance, dès la connaissance du départ projeté d’un locataire.9Il est donc primordial de passer régulièrement des annonces dans les journaux ou sur internet pour relouer un logement duquel un locataire a déguerpi. Chaque cas étant un cas d’espèce et la Cour aura à décider si le locateur a mitigé ou non ses dommages.

Dans plusieurs dossiers, le locataire déposera à la Régie du logement une demande par laquelle il demandera de résilier rétroactivement le bail intervenu entre les parties au jour de son départ. Le locateur, de son côté, demandera une indemnité pour tous les loyers perdus jusqu’à la relocation et les frais de publicité ou de commission.

L'accès à un logement

Il arrive régulièrement qu’un locataire de mauvaise foi refuse l’accès à son logement pour des réparations, pour la réalisation de travaux, ou pour permettre la visite des lieux, et ce, bien que dûment avisé.  

Le refus obstiné du locataire peut entraîner la résiliation du bail. Dans le cadre d'une décision prononcée récemment10, le locateur demandait la résiliation du bail au motif que la locataire, en plus d’avoir un comportement dérangeant envers le personnel et les autres locataires, refusait l’accès à son logement. Il a été prouvé qu’elle avait refusé la visite annuelle de son logement depuis 2012, qu’elle s’ingérait dans les travaux et qu’elle tentait d’imposer son horaire au locateur.

Le bail a été résilié et l’expulsion de tous les occupants ordonnée le Tribunal étant convaincu qu’une ordonnance serait inutile dans les circonstances.

Dans une autre affaire11, la locatrice demandait l’émission d’une ordonnance au logement du locataire pour le faire visiter en vue d’une vente. Dans ce dossier, la locataire n’avait donné qu’une disponibilité par mois pour faire visiter le logement, soit le lundi entre 17 heures et 18h30, alléguant son horaire de travail chargé. Le Tribunal indique dans sa décision que la loi ne prévoit que trois motifs de refus d’un avis de visite soit que le locateur ou son mandataire ne peut être présent, qu’il n’y a pas eu 24 h de préavis ou que la visite ait lieu avant 9 heures ou après 21 heures. Le juge administratif spécifie que :

"[…] si un locataire tient à être présent lors des visites, il doit ajuster son horaire en conséquence, ou s’assurer de la présence d’un mandataire si elle y tient absolument."

La Cour vient à la conclusion que la locataire, par ses exigences déraisonnables, a entravé la vente de l’immeuble. Elle rend l’ordonnance d’accès, tel qu’il était demandé par le locateur.

Le locataire doit donc agir de bonne foi et collaborer avec le locateur.

Le harcèlement d'un locataire

Le locateur, ses employés ou concierges ne doivent pas entraver la jouissance paisible des lieux du locataire pour l’inciter à déménager

L’article 1902 du Code civil du Québec stipule que :

    "Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

    Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs."

La définition de harcèlement reprise dans de nombreux jugements de la Régie du logement est celle donnée par Me Pierre Pratte : « Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquences de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte logement.12"

Chaque cas est unique. Habituellement, pour que ses agissements soient considérés comme du harcèlement, le locateur devra avoir eu une conduite fautive pendant un certain temps.

Le harcèlement doit être apprécié de façon objective. L’erreur de bonne foi ou une succession de différends légitimes entre personnes défendant des points de vue opposés ne constitueront pas du harcèlement. Un locateur inutilement rigide et maladroit dans l’application de ses droits ou obligations contractuelles et empressé à faire valoir ses droits ne constitue pas du harcèlement. « Il est plus probable qu’en certaines circonstances, le locateur, inexpérimenté, ait mal délimité ses droits et obligations. Il a été maladroit à quelques reprises dans ses interventions envers le locataire. Une telle situation, bien qu’elle puisse être déplorable, ne démontra pas pour autant une situation de harcèlement, une intention malicieuse ou abus de pouvoir.13

La conclusion que la relation contractuelle entre les parties avait été minée de part et d’autre, et ce, jusqu’à saturation, par des conflits larvés, ne peut constituer du harcèlement justifiant des dommages punitifs. 14

Dans le cadre d'un jugement prononcé le 28 juin 201715, la preuve révélait que les locateurs, qui habitaient sous le logement du locataire, faisaient preuve d’intolérance au bruit qu’ils démontraient en tapant au plafond, en injuriant, en criant et en faisant preuve d’agressivité envers le locataire et sa famille. Il a également été prouvé que les locateurs agissaient ainsi envers d’autres locataires. Épuisé, le locataire a fini par quitter les lieux en cours de bail. Le juge administratif a reconnu que la résiliation avait eu lieu aux torts des locateurs et, considérant leurs agissements, les a condamnés à payer la somme de 4 000 $ au locataire à titre de dommages punitifs.

La ligne est parfois mince entre ce qui constitue du harcèlement ou un simple conflit. Le locataire devra prouver, pour obtenir des dommages punitifs, que le locateur a usé de stratagèmes illégitimes afin d’obtenir son départ.

Conclusion

En conclusion, les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux. La Régie du logement a compétence exclusive en première instance pour trancher tout litige résultant du bail signé entre les parties. Il est avantageux pour tous de connaître les principes de droit applicables et préparer adéquatement la preuve à l’audition de son dossier.


Notes:

    1. Blanchette c. Office municipal d’habitation de Montréal, 2017 QCRDL 38950

    2. 2017 QCRDL 28458

    3. 2018 QCRDL 11171

    4. 2017 QCRDL 41479

    5. Domaine du Parc Cloverdale c. Issa, 2011 QCCQ 1468

    6. 2017 QCRDL 35274

    7. Bigras c. Belisle, 2018 QCRDL 3888

    8. Duchatelier et al. c. Duquette, 2016 QCRDL 36507

    9. R & H Management 2011 inc. c. Montoya-Diez, 2018 QCRDL 5621

    10. Résidence le 1313 Chomedey c. Lévesque 2017 QCRDL 11459

    11. Filteau c. Barszcz, 2018 QCRDL 4295

    12.Pierre PRATTE, « Le harcèlement envers les locataires et l’article 1902 du Code civil du Québec », (1996) 56 R. du B. 3,6

    13. Heinmuller c. Decelles, 31 070629-078 G

    14. Boyer c. Touzin et al. 2016 QCRDL 25817

    15.Côté Chouinard c. Descheneaux, 2017 QCRDL 21156


Dernière mise à jour au 1er mai 2018


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