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L'assurance titres... une présence rassurante !


Julie Lévesque, notaire – Stewart Title Guaranty Company, Laval, Québec.


Contenu

Définition

La différence entre cette assurance et l’assurance responsabilité du juriste

À qui s’adresse cette assurance ?

Les avantages de l’assurance titres

Exemples de couverture (non limitatifs)

Les exclusions

Les primes

Cas pratiques

Conclusion 

Définition

L’assurance titres est une assurance de dommage qui garantit l’état des titres d’une propriété à une date donnée. Il s’agit d’une assurance complémentaire à l’opinion du notaire ou de l’avocat, car elle vient étendre la protection de l’assuré sur des points particuliers que le juriste ne peut garantir. La couverture d’assurance protège contre tout ce qui peut vicier le titre de propriété, qui était présent ou latent avant la date de la police et qui occasionne un dommage à l’assuré après la date de la police. 

La différence entre cette assurance et l’assurance responsabilité du juriste 

L’assurance titres confirme qu’à la date de la police, le titre de la propriété est garanti. Comme il s’agit d’une assurance de dommage, l’assuré n’a qu’à démontrer son dommage sans avoir à prouver la faute de qui que ce soit.  

L’assurance responsabilité du juriste assure le notaire ou l’avocat sur le plan de sa responsabilité professionnelle. À la suite d’une plainte d’un client, l’assureur du professionnel examinera la réclamation et paiera un dédommagement seulement s’il y a une preuve que le notaire ou l’avocat a commis une faute et que les dommages subis sont dus à cette faute. Le processus peut être long et coûteux pour le client. Lorsque le juriste n’a commis aucune faute professionnelle, le client se retrouve seul avec son problème et, souvent, sans autre recours. 

L’assurance titres offre un processus de réclamation/dédommagement extrêmement rapide pour l’assuré et, en même temps, diminue les poursuites en responsabilité contre les juristes.

À qui s’adresse cette assurance ?

L’assurance titres protège les acquéreurs d’immeubles ainsi que les prêteurs hypothécaires. Le montant de la couverture pour l’acquéreur est le prix d’achat de l’immeuble et le prêteur hypothécaire est couvert pour le montant total de son hypothèque. La police d’assurance est toutefois commandée par le juriste dans tous les cas. 

L’assurance titres peut, de plus, profiter aux notaires et avocats lorsqu’ils découvrent un problème de titre préalablement à la finalisation d’une transaction immobilière ou, quand aucun problème n’est soulevé, pour offrir à leurs clients une garantie complémentaire et plus étendue relativement aux titres de la propriété acquise.

Un autre avantage de l’assurance titres est de permettre la signature d’une transaction dans les délais initiaux prévus malgré la présence de problèmes soulevés par l’examinateur de titres. L’agent d’immeuble n’a alors pas travaillé pour rien, le vendeur reçoit l’argent qui lui revient à la date à laquelle il s’attendait de le recevoir et l’acquéreur peut emménager dans sa nouvelle demeure.

L’assurance titres représente donc un avantage pour l’ensemble des intervenants d’une transaction immobilière.

Les avantages de l’assurance titres

  • Lorsque le juriste trouve un problème de titres avant la signature d’une transaction immobilière, l’assurance titres, en plus de venir cautionner tout dommage pouvant découler du problème soulevé, permet la signature de la transaction dans les délais initiaux prévus. L’assurance vient donc éliminer les délais indésirables lors de la finalisation d’une transaction.
  • La « défense du titre » pour le propriétaire : l’assureur prendra fait et cause pour l’assuré si un tiers réclame des droits dans la propriété. L’assureur paiera tous les frais légaux afin de défendre, en Cour, le titre de l’assuré contre un tiers réclamant des droits dans ledit titre. L’obligation de défendre le titre de l’assuré n’est assortie d’aucun montant maximal et les frais déboursés par l’assureur ne viennent pas réduire le montant de couverture de la police.
  • La couverture d’assurance est plus étendue que la couverture offerte par une opinion d’avocat ou de notaire. Ces derniers sont des experts du droit immobilier et leur opinion est basée sur l’analyse des registres et des informations recueillies. L’assurance titres souscrit l’opinion du juriste et, en plus, couvre des cas qui ne peuvent pas être contrôlés par le juriste, comme, par exemple, la fraude, les erreurs d’arpentage ou les actes mal ou non publiés au bureau de la publicité des droits. Une assurance titres peut être prise en remplacement d’un certificat de localisation, ce qui peut représenter une économie considérable de coûts.
  • L’assurance titres offre l’avantage d’une prime qui n’est payable qu’une seule fois, au début de la transaction. Il n’y a aucun renouvellement ni autre paiement à effectuer par la suite. De plus, lors d’une réclamation, l’assuré n’aura aucune franchise à débourser.
  • L’assureur renonce à tous ses droits de subrogation envers le juriste qui signe le rapport sur les titres, et ce, pour chacune des polices commandées par ledit juriste. 

Exemples de couverture (non limitatifs)

  • Arrérages de taxes municipales et scolaires
  • Empiètements dans une servitude ou sur un lot voisin
  • Règlements municipaux non respectés
  • Vues illégales
  • Charges non radiées
  • Fraude/faux
  • Erreur d’arpentage/absence du certificat de localisation
  • Une personne réclame des droits dans la propriété
  • Charge, créance prioritaire, hypothèque légale sur le titre
  • Invalidité ou perte de priorité de l’hypothèque assurée

En plus des risques de titres assurés, la police couvre les coûts, les dépenses et les honoraires légaux, les dépenses encourues pour défendre le titre de l’assuré dans tout litige découlant des risques de titres couverts par la police.

Les exclusions *

Les principales exclusions sont les suivantes : 

  • Problèmes de nature environnementale
  • Qualité de la construction de la bâtisse
  • Pyrite
  • Mousse d'urée formol
  • Vices cachés
  • Vice non existant à la date de la police
  • Vice créé par l’assuré

* Pour une description complète et détaillée des couvertures et des exclusions, nous vous invitons à consulter la police de l'assureur choisi.

Les primes

La prime est calculée en fonction du prix de vente pour l’acquéreur et selon le montant de l’hypothèque pour le prêteur. La prime n’est jamais fixée en fonction du problème de titre soulevé par le juriste.

Les primes pour les polices commerciales diffèrent de celles applicables aux transactions résidentielles.

Enfin, la prime n’est payable qu’une seule fois (au moment de la signature des documents inhérents à la transaction). 

Cas pratiques *

A-Problèmes non connus avant la transaction : 
Taxes non payées : X achète une propriété en avril 2001. La maison a été construite en 1998. En juin 2001, X reçoit un compte de taxes de la Ville. La propriété, de 1998 à 2001, a été taxée comme lot vacant seulement. Le vendeur est introuvable. Compte de 2000 $. 

Règlement : L'assureur paie les 2 000 $ qui sont dus à la Ville. 

Un individu réclame des droits dans la propriété : X achète une maison. Quelques années plus tard, un individu que X ne connaît pas vient réclamer des droits dans la maison de X, disant qu’il est un héritier oublié de la succession d’un propriétaire précédent. 

Règlement : l’assureur titres dédommage l’héritier oublié et obtient une renonciation. S’il faut aller en Cour, l’assureur titres payera les frais légaux pour défendre le titre de X. Si la cause est perdue, l’assureur titres dédommagera X pour la perte de sa propriété. 

Patio construit sans permis : X achète une maison avec un patio et ne sait pas que le patio a été construit sans permis de construction.

Pendant que X est propriétaire, la Ville inspecte la propriété et émet un avis de non-conformité du patio aux règlements municipaux. 

Règlement : l’assureur titres paie tous les travaux afin de rendre le patio conforme aux règlements municipaux.  

Empiètement découvert après la signature de la transaction :X achète une maison sans exiger de certificat de localisation. Quelques mois plus tard, la Ville effectue une inspection et se rend compte que les marches de l’entrée avant empiètent sur la rue. La Ville exige que les marches soient complètement retirées. 

Règlement : l’assureur négocie et paie les coûts d’une servitude de tolérance ou paie les frais pour faire retirer les marches et en faire construire de nouvelles sur un autre emplacement. 

B-  Problèmes connus avant la transaction :      
Empiètement sur la propriété voisine

Le certificat de localisation révèle qu’une partie du garage empiète sur la propriété voisine. 

Souscription : l’assureur couvre contre les pertes et dommages subis au cas où le propriétaire de l’immeuble voisin exige l’enlèvement de cette partie du garage qui empiète sur son terrain.

Accès à la propriété

L’accès à la propriété s’effectue par un chemin privé sans qu’aucune    servitude ou droit de passage ne soit publié.

Souscription : l’assureur couvre contre les pertes ou dommages résultant du fait que le propriétaire du chemin privé empêche l’assuré d’utiliser le chemin pour accéder à son immeuble.

Hypothèque non radiée 

Le titre est grevé d’une hypothèque non radiée. Le créancier, un  particulier, est introuvable.

Souscription : l’assureur assure l’assuré contre le fait qu’une somme d’argent soit toujours due en vertu de l’acte d’hypothèque et que le créancier tente d’exercer ses droits de créancier hypothécaire.

* Les présents cas pratiques ne sont que des exemples. Le règlement d’une réclamation pourrait s’avérer différent, chaque cas étant un cas d’espèce. Les cas pratiques énoncés aux présentes n’engagent pas la compagnie à régler une réclamation similaire de la façon mentionnée précédemment.

 Conclusion

L’assurance titres est une présence rassurante pour toutes les parties d’une transaction immobilière. Il s’agit d’un outil complémentaire à l’opinion traditionnelle sur les titres du juriste et qui, pour une prime minime, facilite la finalisation des transactions immobilières et offre la tranquillité d’esprit.


Dernière mise à jour : 13 novembre 2012

Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.

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