Coup d'œil sur l'hypothèque légale des
constructeurs, rénovateurs et fournisseurs de matériaux
Jasmin Lefebvre,
avocat, De
Grandpré Chait, Montréal
Me Lefevre est également membre du conseil d'administration
de l'Association
de la construction du Québec - Région
métropolitaine et de l'Association québécoise des entrepreneurs
en infrastructure (AQEI)
Contenu
1)
L'HYPOTHÈQUE LÉGALE, QU'EST-CE QUE C'EST?
2) BÉNÉFICIAIRES
3) TRAVAUX ET MATÉRIAUX
VISÉS
4) CONDITIONS DE FORME
5)
LES MÉCANISMES DE PROTECTION OFFERTS AU PROPRIÉTAIRE
6) CONCLUSION
1)
L'HYPOTHÈQUE LÉGALE, QU'EST-CE QUE C'EST?
L'hypothèque légale est un mécanisme de garantie des créances
des constructeurs et rénovateurs découlant de leurs travaux
réalisés dans un immeuble.
C'est un droit immobilier. Il se rattache et affecte l'immeuble
où les travaux ont été réalisés.
Les créances sont garanties par l'hypothèque du fait que
celle-ci permet ultimement de faire vendre en justice l'immeuble
sur lequel l'hypothèque est inscrite. Le prix de vente en
justice est alors affecté en tout ou en partie au paiement
de la créance du constructeur, du rénovateur ou du fournisseur
de matériaux.
Comme l'hypothèque est un droit réel inscrit au Bureau de
la publicité des droits, elle demeurera en place même si l'immeuble
sur lequel elle porte est vendu une ou plusieurs fois. C'est
ce que l'on désigne le "droit de suite".
Il importe de signaler que l'hypothèque légale des constructeurs
a priorité face à l'hypothèque conventionnelle des prêteurs
hypothécaires. Elle est donc susceptible de constituer un
irritant majeur entre l'emprunteur et son institution financière
puisqu'elle affecte la garantie de cette dernière.
2) BÉNÉFICIAIRES
De façon générale, les bénéficiaires de l'hypothèque légale
sont l'entrepreneur, général ou spécialisé, l'ouvrier, l'architecte,
l'ingénieur et le fournisseur de matériaux.
Sujet aux conditions de forme qui seront exposées plus loin,
l'hypothèque légale est susceptible de profiter autant à un
entrepreneur ayant contracté directement avec le propriétaire
qu'à un sous-entrepreneur ayant contracté avec un autre entrepreneur.
Il faut noter que la Loi sur le bâtiment du Québec
prévoit la possibilité de faire radier l'hypothèque d'un entrepreneur
qui ne serait pas détenteur d'une licence valide émise par
la Régie du bâtiment.
3) TRAVAUX ET
MATÉRIAUX VISÉS
Les travaux donnant droit de publier une hypothèque légale
sont les travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement
qui apportent une plus value à l'immeuble.
Les matériaux dont la fourniture donne droit de publier
l'hypothèque sont ceux qui sont fournis ou préparés pour réaliser
de tels travaux.
La plus value implique une augmentation de la valeur de
l'immeuble. Ainsi, de simples travaux d'entretien ne donnent
généralement pas ouverture à l'hypothèque.
En règle générale, seuls les travaux commandés par le propriétaire
lui-même donnent lieu au droit de publier une hypothèque légale.
La logique de cette règle est que le propriétaire est le
seul individu ayant la légitimité d'engager une démarche susceptible
d'entraîner la vente de l'immeuble en justice par l'effet
de l'hypothèque légale.
Ainsi, les travaux commandés par un simple locataire d'un
immeuble ne donnent pas ouverture à l'hypothèque des constructeurs
ou des fournisseurs de matériaux.
4) CONDITIONS DE FORME
· La dénonciation
de contrat
Si l'hypothèque légale de celui qui contracte directement
avec le propriétaire naît dès la conclusion du contrat, l'hypothèque
légale des intervenants n'ayant pas de lien direct avec le
propriétaire est soumise à une formalité d'avis. (Par exemple,
le sous-traitant d'un entrepreneur général ou le fournisseur
de matériaux qui vend à un entrepreneur n'ont pas de lien
direct avec le propriétaire).
L'avis requis constitue une dénonciation au propriétaire
de l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou
de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire
a pu contracter uniquement avec un entrepreneur général.
L'avis doit être écrit et il doit décrire sommairement le
contrat obtenu, son prix et l'intention de celui qui donne
l'avis de se prévaloir de l'hypothèque légale.
Celui qui transmet l'avis a la charge de prouver qu'il a
été reçu.
La dénonciation du contrat a pour but de permettre au propriétaire
d'effectuer les retenues monétaires suffisantes pour couvrir
la valeur des hypothèques qui pourront être publiées
sur son immeuble.
Dans le même esprit, l'avis permet au propriétaire d'identifier
de quel intervenant il doit exiger les quittances avant d'effectuer
un paiement à son entrepreneur général.
·
Le délai pour la publication de l'hypothèque
Le constructeur, le rénovateur et le fournisseur de matériaux
sont soumis à un délai obligatoire pour la publication de
leur hypothèque au Bureau de la publicité des droits.
Ce délai est de trente (30) jours à compter de la fin de
tous les travaux prévus dans le projet de construction où
le détenteur de l'hypothèque est intervenu. Évidemment, les
derniers travaux peuvent être d'autres travaux que ceux réalisés
par le détenteur de l'hypothèque lui-même. (Par exemple, le
délai de trente (30) jours auquel est assujetti un entrepreneur
en excavation, qui réalise ses travaux en début de chantier,
pourra être calculé à partir de la date des derniers travaux
de l'entrepreneur peintre, si c'est le peintre qui réalise
les derniers travaux du chantier.)
Le même délai de trente (30) jours s'applique en cas d'abandon
définitif des travaux en cours de projet. (Par exemple, lorsque
l'insolvabilité soudaine du propriétaire lui fait renoncer
définitivement à son projet en cours de réalisation.)
Signalons que l'occupation des lieux faisant l'objet des
travaux n'est pas une preuve absolue du fait que les travaux
sont achevés.
Celui qui publie une hypothèque légale doit en informer
le propriétaire par un avis transmis par huissier.
·
Préavis d'exercice d'un recours hypothécaire
À défaut par le détenteur de l'hypothèque publiée d'exercer
son droit contre l'immeuble, celle-ci s'éteindra au bout de
six (6) mois après la fin des travaux. Passé cette date, faute
de préavis, il ne peut y avoir de recours hypothécaire et
l'hypothèque publiée peut être radiée
sur simple demande.
Pour faire survivre son hypothèque au-delà de cette période
de six (6) mois, le détenteur doit faire publier un "préavis
d'exercice d'un droit hypothécaire" et en aviser le propriétaire.
Le préavis d'exercice est un simple document signifié au
propriétaire et publié au Bureau de la publicité des droits.
Il informe le propriétaire de l'intention du détenteur de
l'hypothèque de se prévaloir de sa garantie.
5)
LES MÉCANISMES DE PROTECTION OFFERTS AU PROPRIÉTAIRE
·
La substitution de l'hypothèque légale par une autre sûreté
Le Code civil du Québec prévoit que le tribunal peut
ordonner la substitution de l'hypothèque légale par une autre
sûreté si la nécessité lui en est démontrée par le propriétaire.
Par exemple, lorsqu'une vente de l'immeuble est envisagée
et que l'acheteur exige un titre clair.
La garantie substituée doit être de valeur égale à l'hypothèque
en ce sens qu'elle doit couvrir la créance en capital, intérêts
et frais.
Elle doit de plus constituer une garantie tout aussi sûre
que l'hypothèque elle-même.
À cet égard, les tribunaux ont déjà reconnu qu'une lettre
de garantie bancaire irrévocable constitue une sûreté susceptible
d'être substituée à l'hypothèque légale. . Un cautionnement
peut aussi être considéré comme une sûreté suffisante,
lorsque certaines conditions sont respectées.
· La retenue
Nous avons vu précédemment que la dénonciation de leur contrat
par des sous-traitants ou fournisseurs permet au propriétaire
d'effectuer les retenues nécessaires pour se prémunir contre
les réclamations de ces sous-traitants et fournisseurs jusqu'à
ce que lui soient fournies les quittances de ces derniers.
Ces retenues constituent un mécanisme de protection qui
évite la publication d'hypothèques légales sur l'immeuble
et qui permet de les radier sans avoir à payer en double lorsqu'elles
ont été publiées.
·
La clause de renonciation à l'hypothèque légale
Il est possible au propriétaire de conclure une convention
de renonciation à l'hypothèque légale avec l'entrepreneur.
Une telle clause peut d'ailleurs être imposée dans les rapports
entre l'entrepreneur général et ses sous-traitants et fournisseurs.
La renonciation à l'hypothèque, stipulée dans un contrat,
protège le propriétaire contre l'inscription d'une hypothèque
légale contre son immeuble. Cette renonciation ne doit cependant
pas être une renonciation au droit de "publier" une hypothèque
puisque cela est illégal au sens de l'article 2936 du Code
civil du Québec.
6) CONCLUSION
L'hypothèque légale des constructeurs, rénovateurs et fournisseurs
de matériaux est une arme redoutable visant à garantir à ces
derniers les paiements leur étant dûs pour les travaux réalisés
par eux. Toute personne qui contracte pour obtenir des travaux
de construction aurait intérêt à connaître ce mécanisme juridique
afin de pouvoir s'en prémunir au mieux.
Par ailleurs, les intervenants du monde de la construction
ont tout intérêt à maîtriser cet outil précieux leur étant
dévolu dans le Code civil du Québec, puisqu'un usage
avisé des droits qui en découlent peut faire la différence
entre des travaux et des matériaux payés et d'autres qui ne
le seront pas.
Dernière mise à jour : 7 janvier 2011
Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature
générale. Elle ne doit pas être interprétée comme constituant
un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin
de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un
avocat ou un notaire.
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