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Les conflits locateurs-locataires


Me Guy Audet, avocat, Montréal. www.droitlocatif.ca

Contenu

Introduction

Le bruit et le logement

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail


Le départ du locataire en cours de bail


L'accès à un logement


Le harcèlement d'un locataire


Conclusion


Introduction

Dans le cadre des relations locateurs-locataires, plusieurs situations conflictuelles peuvent survenir, dont le bruit anormal fait dans un immeuble, le non-paiement du loyer par un locataire, son déguerpissement en cours de bail, le refus du locataire de donner accès à son logement et le harcèlement dont pourra se dire victime le locataire.

Nous étudierons dans le cadre du présent texte, certains principes de droit généraux applicable à chacun et des exemples de décisions relatives à ces principes.

Le bruit et le logement

Une des problématiques les plus courantes dans le cadre des relations locateurs-locataires sont les plaintes que peuvent faire les locataires relativement au fait qu'ils sont troublés dans leur jouissance paisible des lieux par le bruit fait par leurs voisins, le va-et-vient continuel dans l'immeuble, etc.

Dans une telle situation, quelles sont les obligations de chacun?

Le locateur, conformément à l'article 1854 C.c.Q., doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires.

"1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail."
Le locataire qui prétend ne pas avoir la jouissance paisible des lieux pourra, après avoir mis en demeure le locateur de régler la situation, exercer un recours contre ce dernier en diminution de loyer et/ou dommages.

Si le locataire est troublé par un tiers qui n'est pas locataire et qui échappe au contrôle du locateur, le locataire conserve son recours en diminution de loyer contre le locateur mais ce dernier ne peut être responsable des dommages causés au locataire, le tout conformément à l'article 1859 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :

 

"Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur."

Le régisseur rappelle que l'obligation de fournir la jouissance paisible des lieux prévue à l'article 1854 en est une de résultat. Il suffit donc de constater le trouble ou le dommage subi par le locataire afin que la responsabilité du locateur soit présumée. Afin de s'en dégager, le propriétaire devra prouver, par prépondérance de preuve (50% + 1), une force majeure ou le fait de la victime.

À titre d'exemple, dans les causes Marie-Marthe Jean et als. c. 9059-0357 Québec Inc. 1 , trois locataires ont obtenu une diminution de loyer de 35% en raison du trouble causé par un autre locataire qui s'adonnait au trafic de drogue dans les lieux qu'il louait et qui faisait preuve d'agressivité à leur endroit. Dans ces dossiers, le locateur avait inscrit une demande de résiliation de bail contre le locataire fautif, mais en des termes très généraux et en n'insistant pas, à aucun moment, sur le caractère urgent de sa demande de sorte que le locataire troublant la jouissance paisible des lieux a déménagé avant que le locateur ait une date d'audience pour sa demande.

Cependant étant donné que le locateur avait agi avec prudence et diligence en déposant une demande de résiliation de bail contre le locataire fautif, le locateur n'a été condamné à aucun dommage, et ce, selon l'application de l'article 1861 qui stipule ce qui suit :

 

"Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

 

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi."

Conformément à l'article 1860 du Code civil du Québec, le locataire et les personnes à qui il permet l'usage du bien ou son accès"ne doivent pas troubler la jouissance normale des autres locataires."

Lorsque le locateur vient à la conclusion qu'un locataire ne respecte pas son obligation de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires, après l'avoir mis en demeure de cesser de ce faire, il peut demander la résiliation du bail dudit locataire.

Pour ce faire, conformément à la cause Lacasse c. Picard 2 :

 

"[…] les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l'accès au logement a eu, au cours d'une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit."

Le tribunal devra analyser le comportement du locataire sur des critères objectifs et chercher à déterminer si les locataires plaignants ou le propriétaire habitant l'immeuble vivent une situation qui constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail considérant que chacun doit subir les bruits normaux inhérents à la vie quotidienne.

Chaque cas est un cas d'espèce et devra être analysé selon ses faits propres.

Le locateur instituant une demande en résiliation de bail a le fardeau de preuve de sorte qu'il devra prouver, selon la prépondérance des probabilités, l'atteinte grave à ses droits.

Le non-paiement de loyer et la résiliation du bail

La principale obligation du locataire consiste à payer son loyer le 1er de chaque mois conformément à l'article 1903 C.c.Q., à moins qu'une autre date soit convenue entre les parties.

En cas de défaut du locataire relativement au paiement de son loyer, l'article 1971 du Code civil du Québec stipule que le locateur peut demander la résiliation du bail de son locataire lorsque ce dernier est en retard depuis plus de trois semaines dans le paiement du loyer ou encore lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer et qu'il en subi un préjudice (dommage) sérieux. À titre d'exemple, la preuve de la perte financière reliée aux retards fréquents est considérée comme un préjudice sérieux.

La question qui s'est posée récemment dans le cadre d'un appel d'une décision de la Régie du logement est la suivante :

"Après avoir constaté que le locataire était en retard depuis plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, le juge de la Régie du logement avait-il discrétion pour lui accorder un délai supplémentaire de paiement avant de prononcer la résiliation de bail? 3"

Malgré la preuve que le locataire devait la somme de 8 821.00 $ et la preuve des retards fréquents dans le paiement du loyer, la Régie du logement avait décidé d'émettre une ordonnance de paiement le premier de chaque mois conformément à l'article 1973 C.c.Q. Elle a de plus statué que"compte tenu des circonstances propre au présent dossier, le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et le frais sont payés avant l'expiration du délai d'appel."

Les faits ont révélé que la locataire a payé la somme de 3 002.00 $ au début de l'audition devant la Régie du logement et le solde après la date de la décision, mais à l'intérieur du délai d'appel tel qu'autorisé par la régisseure.

L'honorable juge Michel A. Pinsonnault, écrit dans son jugement qu'il s'agit de disposer de la question en litige en fonction de la décision rendue et la preuve administrée en première instance sans tenir compte des faits subséquents. Le fait que la locataire ait ou non payé son loyer n'était pas pertinent.

La Cour explique que l'article 1973 C.c.Q. n'accorde pas de pouvoir discrétionnaire aux juges de la Régie du logement lorsque la demande donnant ouverture au recours est fondée sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Elle conclut également que la discrétion accordée par l'article 1883 C.c.Q. n'intervient que lorsque le locataire a payé son loyer, les frais et les intérêts avant que la décision ne soit rendue. Toujours selon le régisseur, l'article 1883 C.c.Q. en est un d'ordre public tel que démontré par l'article 1893 C.c.Q.

Le locateur a gagné son appel, le bail a été résilié et l'éviction de la locataire et de tous les occupants du logement ordonnée.

Le départ du locataire en cours de bail

Il arrive parfois qu'un locataire quitte son logement au cours du bail sans aviser le locateur de ses raisons et de ses intentions. Dans une telle situation, la question qui se pose est de savoir si le bail est résilié ou non suite au départ du locataire.

L'article 1975 du code civil du Québec stipule ce qui suit :

 

"Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre a l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur."

Il n'est pas toujours évident de savoir si le locataire a déguerpi ou non.

À titre d'exemple, dans l'affaire Pelletier c. Leclerc 4 , la locataire demandait la résiliation du bail, parce que les locateurs avaient refusé la cession du bail sans aucun motif valable, ainsi que des dommages pour troubles et inconvénients de 22 500.00 $ et des dommages punitifs de 2 500.00 $ pour atteinte à un droit fondamental reconnu par la Charte des droits et libertés de la personne.

Les locateurs ont répondu en déposant une requête en irrecevabilité, soutenant que le bail était déjà résilié suite au déguerpissement du locataire, conformément à l'article 1975 C.c.Q. 5

En l'espèce, les locateurs avaient reçu une lettre de la locataire annonçant qu'elle quitterait le logement le 3 novembre et un avis d'Hydro-Québec les informant qu'ils seraient responsables de la facture d'électricité à partir de la même date. Ils ont répondu à la locataire en lui proposant une entente pour résilier le bail, mais aucune réponse n'a été donnée.

La locataire déménagea du logement en emportant, le 3 et le 10 novembre 2007, presque la totalité de ses effets mobiliers et personnels. Un mois plus tard, n'ayant entendu aucun bruit et n'ayant pas revu la locataire, les locateurs décidaient de vérifier l'état du logement. Ils constataient alors qu'il ne restait qu'un divan et quelques effets. Le 17 janvier 2008, les locateurs changeaient les serrures du logement. Le même jour, ils recevaient un avis de cession de bail envoyé par la locataire.

La locataire a prouvé pendant l'instance qu'elle a continué de payer son loyer et ses factures d'Hydro-Québec.

La Cour nous rappelle que le mot"déguerpir" désigne le départ soudain d'une personne dans le but de se soustraire à ses obligations. Au sens du code civil, le locataire déguerpit seulement si deux conditions sont remplies. Premièrement, il a quitté le logement en emportant tous ses effets mobiliers, et deuxièmement, il n'avait aucun motif valable pour le faire.

Dans ce cas, après avoir analysé la preuve, le tribunal a conclu que la locataire n'avait pas déguerpi et que le bail n'était pas résilié suite à son départ. D'ailleurs, il a décidé que la locataire avait, dans les circonstances, le droit de céder son bail. Pour ces raisons, la requête en irrecevabilité des locateurs a été rejetée.

Dans une autre affaire, Archambault c. Fleury-Aubé-Martin 6 , la locataire avait quitté définitivement le logement, mais continuait de payer son loyer et avait engagé un agent d'immeuble dans le but de céder ou de sous-louer son bail. Le tribunal a conclu que, dans les circonstances, la locataire n'avait pas déguerpi. C'était la locatrice qui avait mis fin au contrat en demandant à l'agent d'immeuble de la locataire les clés du logement.

Par ailleurs, si un logement est impropre à l'habitation, le locataire a un motif valable pour l'abandonner.

À la lumière de ce qui précède, pour qu'un bail soit résilié de plein droit conformément à l'article 1975 C.c.Q., plusieurs conditions doivent être remplies. D'abord, le locataire déménage en cours de bail en emportant ses effets mobiliers. Ensuite, il se soustrait à ses obligations, dont la plus importante est le paiement du loyer. Finalement, le locataire n'a aucune raison valable pour quitter.

En cas de déguerpissement, le locateur devra mitiger ses dommages et tenter de relouer son logement le plus rapidement possible. Chaque cas est un cas d'espèce et la Cour aura à décider si le locateur a mitigé ou non ses dommages.

Dans le cadre d'un jugement prononcé le 12 février 2010, en appel d'une décision de la Régie du logement, l'Honorable juge Jacques Paquet a eu à répondre à la question suivante :

"Les locateurs ont-ils droit à des dommages pour perte de revenus locatifs et, dans l'affirmatif, quel est le montant de cette indemnité? 7"

Les parties étaient liées par un bail du 1er septembre 2007 au 31 août 2008. Au cours du mois de janvier 2008, les locataires déguerpissent. Le logement n'est reloué que le 1er juillet 2008.

Les locateurs s'adressent à la Régie du logement qui condamne les locataires"à payer 9 900.00 $ aux locateurs, soit 1 650.00 $ pour le loyer impayé du mois de janvier 2008 et l'équivalent de cinq mois de loyer pour la perte de revenus locatifs."

Les locataires ont prétendu en appel que les locateurs n'ont pas fait les efforts raisonnables pour offrir en location leur maison.

Le tribunal infirme le jugement de la Régie du logement et accorde quatre mois d'indemnité de relocation au motif que les locateurs, en ne publiant pas d'annonce dans les journaux, ont"négligé une démarche qui aurait pu être efficace, d'autant plus qu'elle l'a été par le passé."

Il est donc primordial de passer régulièrement des annonces dans les journaux pour relouer votre logement si vous désirez poursuivre votre locataire pour les pertes subies en cas de déguerpissement.

L'accès à un logement

Il arrive régulièrement qu'un locataire de mauvaise foi refuse l'accès à son logement pour effectuer des réparations, et ce, bien que dûment avisé sur préavis de 24 heures.

Le refus obstiné du locataire peut entraîner la résiliation du bail. Dans le cadre d'une décision prononcée récemment 8 , la Cour du Québec a confirmé un jugement de la Régie du logement résiliant le bail d'une locataire.

La locataire avait logé une plainte auprès de la Ville de Montréal à la suite d'infiltrations d'eau dans le plafond du salon et de la salle à coucher de son logement. L'inspecteur de la Ville de Montréal a transmis par la suite un avis d'infraction au locateur lui donnant un certain temps pour effectuer les réparations. La locataire a refusé l'accès à son logement au locateur et son employé aux motifs que ce dernier n'avait pas de carte de compétence et qu'elle devait aller à l'hôpital. Suite à la réception d'un deuxième avis de l'inspecteur de la Ville et plusieurs autres démarches, le 17 octobre 2008, le locateur et son ouvrier se présentent au logement de la locataire. Ils n'ont pu effectuer les travaux et, devant la menace de poursuites de la Ville, le locateur dépose une demande à la Régie du logement pour avoir accès au logement de son locataire.

Le 8 décembre 2008, un jugement est prononcé par la Régie du logement constatant"que la locataire refuse de donner accès au locateur pour qu'il effectue les travaux nécessaires ". Une ordonnance est prononcée enjoignant à la locataire de donner accès au locateur pour qu'il effectue les travaux.

Par la suite, devant l'insistance de l'inspecteur de la Ville pour que les réparations soient effectuées, le locateur tente à plusieurs reprises d'avoir accès au logement de la locataire qui refuse toujours de lui donner accès.

Le locateur dépose une nouvelle demande à la Régie du logement le 12 août 2009 pour obtenir la résiliation du bail et, par une décision du 7 octobre 2009, la Régie du logement résilie le bail au motif"que la locataire ne veut pas donner accès au locateur pour effectuer les travaux nécessaires et que le comportement de la locataire cause au locateur un préjudice sérieux".

La Cour a conclu que la locataire a agi comme si son seul objectif est d'obtenir de la Ville de Montréal l'imposition d'une amende au locateur et non pas de faire les travaux à son logement et qu'elle a agi avec entêtement et mauvaise foi.

La décision du 7 octobre 2009 a donc été maintenue et l'appel rejeté.

Le harcèlement d'un locataire

Le locateur, ses employés ou concierge ne doivent pas entraver la jouissance paisible des lieux du locataire et l'inciter à déménager

L'article 1902 du Code civil du Québec stipule que :

 

"Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

 

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs."

La définition de harcèlement repris dans de nombreux jugements de la Régie du logement est celle donnée par Me Pierre Pratte :"Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquences de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. 9 "

Chaque cas est donc un cas d'espèce. Habituellement, pour que ses agissements soient considérés comme du harcèlement, le locateur devra avoir eu une conduite fautive pendant un certain temps.

Dans le cadre d'un jugement prononcé le 17 décembre 2010 10 , le juge administratif Linda Boucher fait la distinction entre ce qui constitue du harcèlement et ce qui n'en est pas.

Ainsi, l'erreur de bonne foi ou une succession de différends légitimes entre personnes défendant des points de vue opposés ne constitueront pas du harcèlement.

Cependant, l'introduction de huit demandes de reprise de possession sur huit ans dans le seul but d'agacer le locataire et de lui faire perdre son temps et son argent pour, au bout du compte, causer son départ a été jugé comme une forme de harcèlement. De même, le fait, pour un locateur, de déposer des demandes pour non-paiement de loyer alors que ce loyer est saisi par ses créanciers a été considéré comme du harcèlement étant donné que, dans un tel cas, il est clair que la requête sera rejetée.

La défense des droits du locateur et l'exercice de recours légitimes par ce dernier, tels l'introduction de demandes de fixation de loyer suite au refus systématique des augmentations de loyer par un locataire ne peuvent être d'aucune façon assimilées à un comportement fautif.

Par contre, ainsi que l'explique le juge administratif Linda Boucher l'ingérence du locateur"[…] ainsi que celle de son acolyte destinée à priver le locataire de la libre jouissance de son logement; leurs insultes et admonestations inopportunes lorsqu'il croise le locataire ou le bruit excessif, constituent certainement autant de gestes de harcèlement. 11"

Il est à noter que l'article 1902 C.c.Q. ouvre la porte à une demande de dommages punitifs. Le montant de la condamnation à ces dommages varie beaucoup, allant de quelques centaines de dollars à des milliers, selon les faits prouvés. Il est donc essentiel, en cas de demande de dommages punitifs des locataires, de préparer adéquatement la preuve.

Conclusion

En conclusion, les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux. La Régie du logement a compétence exclusive en première instance pour trancher tout litige résultant du bail signé entre les parties. Il est avantageux pour tous de connaître les principes de droit applicable et de se préparer adéquatement à l'audition de son dossier.


Notes:

1. (R.L.) 31 060313 020 G, 31 060313 021 G et 31 060314 011 G, le 26 mai 2009

2. R.L. Québec, 18-890911-014 G, r. Me Gérald Bernard

3. Domaine de Parc Cloverdale c. Amoun Issa et Régie du logement (mise en cause), 2011 QCCQ 1468, AZ-50726400, (C.Q.)

4. Pelletier c. Leclerc, 2010 QCRDL 10816

5."Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur.

6."Archambault c. Fleury-Aubé-Martin, 2010 QCRDL 8651

7. Morin et al. c. Hachem et al., EYB 2010-170402 (C.Q.), 18 février 2010

8. Roy c. Frantagelo, (C.Q.), 2010-11-26) QCCQ 10398, SOQUIJ AZ-50695911

9. Pierre PRATTE,"Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec", (1996) 56 R. du B. 3,6

10. Pierre Sarault c. Mike Ohana et Wendy Olsenberg, 31 0012118 036 G et 31 020506 240 G, 17 décembre 2010, r. Linda Boucher (R.L.)

11. Id.


Dernière mise à jour au 1er décembre 2011


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