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Le Code civil du Québec - Livre 4 - Droit des biens


Patrice Vachon, avocat, Fasken Martineau, Montréal 31.

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De façon générale, on dira que le législateur a repris les principes de l'ancien Code (Code civil du Bas Canada - C.c.B.-C.). Cependant, certains changements méritent mention. Ainsi, en ce qui a trait aux quatre formes de démembrements du droit de propriété, les changements sont les suivants : d'abord, en matière d'emphytéose, le principe est élargi puisque celle-ci n'a plus obligatoirement à résulter d'un bail. L'emphytéose s'établi maintenant par contrat (i.e. : bail) ou par testament, et peut désormais être à titre gratuit32. De plus, les limites minimales et maximales de l'emphytéose, qui étaient antérieurement de 9 et 99 ans, sont passées à 10 et 100 ans respectivement33. Ensuite, le législateur a prévu que la servitude s'éteint par non-usage pendant une période de dix ans34. L'usufruit, par ailleurs, a maintenant une durée maximale de 100 ans35 et peut être converti en rente à la demande de l'usufruitier qui éprouve des difficultés sérieuses à remplir ses obligations36. Finalement, des changements importants ont aussi été apportés au droit des vues.

En matière de copropriété divise37, le nouveau Code a introduit la personnalité juridique de la collectivité des co-propriétaires et a conféré une nouvelle appellation à ce regroupement des copropriétaires : le « syndicat des copropriétaires »38. On note également en cette matière le retrait graduel des droits et pouvoirs du promoteur d'un projet immobilier au bénéfice du syndicat des copropriétaires au fur et à mesure que les unités seront construites et vendues.

On observe également la présence de certains changements importants en ce qui concerne les biens meubles perdus ou oubliés, les immeubles par destination, certains aspects du domaine et de la possession et, finalement, l'accession immobilière artificielle. Les trois changements que nous avons retenus et que nous désirons porter à votre attention sont les suivants :

  • Les immeubles par destination - Bien que l'expression « immeuble par destination » ne soit pas reprise par le nouveau Code, la notion demeure, mais ses règles sont passablement changées. Par exemple, bien que l'on devra toujours être en présence d'un bien meuble par nature (i.e. : une roulotte) et d'un bien immeuble par nature (i.e. : un terrain), le propriétaire de l'immeuble n'a plus besoin d'être le même propriétaire que le propriétaire du bien meuble, ce qui est nouveau et constitue un changement important39! Le principe de l'insaisissabilité de cette catégorie de biens demeure, sous réserve de certaines exceptions.
  • Copropriété par indivision - Le Code comble la lacune antérieure du C.c.B.-C. qui ne contenait aucune disposition régissant le cas où des personnes désirent volontairement demeurer dans l'indivision. Par exemple, de nos jours plusieurs décident, par souci d'économie d'argent ou autrement, d'acheter en commun un bien (i.e. : un voilier, une roulotte, etc.), de l'entretenir et de voir à son opération : le Code fournit maintenant le cadre légal nécessaire à ce type de copropriété40.
  • Les vues illégales sont légalisées! - Les vues droites à plus d'un mètre cinquante (environ cinq pieds) sont maintenant légalisées : on vient donc régler tous les problèmes de vues droites illégales comprises entre cinq et six pieds41. Par ailleurs, les vues obliques ont été également entièrement légalisées puisque le législateur n'en parle plus. Finalement, les vues générées par un balcon ou un patio se calculent maintenant autrement : on ne tient plus compte de la grandeur du balcon ou du patio puisque le calcul de la distance de la vue droite se calcule à partir du mur de la maison.

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À jour en mars 2000

 


31. Patrice Vachon est avocat, associé du cabinet Heenan Blaikie, où il pratique le droit des affaires. Il est également très actif dans la communauté juridique, étant professeur et auteur de plusieurs ouvrages de nature juridique dont un livre intitulé Une vue d'ensemble du nouveau Code civil du Québec et de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil et un autre sur les acquisitions d'entreprises intitulées La vente d'entreprise - Acquisitions et ventes d'entreprises. Il est fréquemment invité à donner des conférences, cours, séminaires et présentations sur le sujet à des organismes, privés et publics, associations, corporations professionnelles, contentieux et cabinets de comptables et il est l'auteur de plusieurs articles d'intérêt. Les présents commentaires sont personnels à l'auteur et n'engagent pas Heenan Blaikie.

L'auteur tient à remercier Me Patrick Ferland pour sa précieuse contribution à la mise à jour du présent texte.

32. Art. 1195 C.c.Q.

33. Art. 1197 C.c.Q.

34. Art. 1191 C.c.Q.

35. Art. 1123 C.c.Q.

36. Art. 1171 C.c.Q.

37. i.e. : les condominiums.

38. Art. 1039 C.c.Q.

39. Art. 903 C.c.Q.

40. Art. 1012 à 1037 C.c.Q.

41. Art. 993 C.c.Q.

 


Avis. L'information présentée ici est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant des conseils juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, vous devriez consulter un avocat.

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