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Manuel de gestion d'un syndicat de copropriété divise au Québec
(incluant une version électronique)

294 pages (édition Générale)
302 pages
(édition 15 copropriétés et moins)

Auteurs : Marie Trudel et André M. Benoit



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Les auteurs sont respectivement copropriétaires, membres d'un conseil d'administration et ils oeuvrent dans le domaine de la copropriété. Ce manuel découle de leur expériences personnelles depuis plusieurs années en matière de gestion de copropriété.

Ce manuel présente de façon simple les exigences de la loi et résume l'ensemble des saines pratiques en vigueur. Il donne des pistes de solutions pour la plupart des situations habituelles.

Ce manuel constitue un outil pratique de gestion à la portée des copropriétaires et des syndicats de copropriété qui ont à cœur la bonne gestion de la copropriété. Simple et facile d'utilisation, le Manuel s'accompagne, en outre, d'un livre électronique qui constitue une nouveauté et dont le lecteur sera à même d'en apprécier les qualités, tant au plan de la consultation que de la référence en un clic de souris.

Le manuel vient en deux versions : Édition Générale pour plus de 15 copropriétés et l'édition Petites copropriétés pour 15 copropriétés et moins. Le manuel est ainsi adapté aux réalités différentes de ces deux environnements.


TABLE DES MATIERES

SECTION I
La copropriété
  • Définition du contexte juridique de la copropriété
  • La naissance de la copropriété: publication d'une déclaration de copropriété
  • La déclaration de copropriété, un contrat d'adhésion
  • Le besoin d'une refonte de la déclaration de copropriété
  • Le syndicat à titre de personne morale : un mandat en faveur de l'action
  • L'immatriculation et le Registraire des entreprises du Québec
  • La TPS et la TVQ
  • Le syndicat et les activités commerciales
  • Le syndicat et les impôts
  • La conservation de l'immeuble
  • La politique de maintenance : le point de départ du programme d'entretien technique de l'immeuble
  • Le plan de gestion des mesures d'urgence
SECTION II
Des fractions de copropriété

  • Les fractions de la copropriété
  • Les copropriétaires indivisaires d'une même fraction
  • Les parties privatives
  • Les parties communes
  • Les parties communes à usage restreint
  • La liste détaillée des parties communes
  • Les quotes-parts des parties communes
  • Les fractions/entités distinctes
  • Le droit de suite des parties communes à usage restreint
  • L'indissociabilité des parties communes et des parties privatives
  • L'imposition foncière
  • Les créances hypothécaires des copropriétaires

SECTION III
La déclaration de copropriété

  • L'acte constitutif
  • La destination de l'immeuble
  • La destination des parties privatives
  • La destination des parties communes
  • La valeur relative des fractions
  • La quote-part des charges
  • Le nombre de voix attribué à chacune des fractions
  • Les conventions
  • Les sanctions associées aux règlements et conventions (clauses pénales)
  • Les charges d'intérêt aux copropriétaires sur les montants en souffrance
  • L'interdiction des chiens dans l'immeuble
  • Le règlement d'immeuble
  • L'implantation des règlements de gestion
  • L'obligation d'information sur les règlements
  • La réglementation concernant l'avis de cotisation
  • La procédure de recouvrement
  • Les règlements et les animaux
  • Les animaux nuisibles
  • Le bruit dérangeant
  • L'état descriptif des fractions
  • Les restrictions aux droits des copropriétaires
  • Les résidants en copropriété, qui sont-ils? Copropriétaires, locataires ou occupants?
  • Les règlements opposables aux locataires ou à l'occupant
  • Les locataires et les animaux
  • L'enregistrement : bureau de la publicité des droits
  • Date de mise en vigueur des modifications apportées à l'acte constitutif et à l'état descriptif des fractions
  • Les ayants cause

SECTION IV
Droits et obligations des copropriétaires

  • Encadrement des droits et obligations des copropriétaires
  • L'obtention de l'autorisation du syndicat avant d'engager des travaux dans les parties privatives
  • L'huissier et le syndicat : comment doit-on agir?
  • La responsabilité des charges communes
  • Le promoteur, le paiement des frais communs et des contributions au fonds de prévoyance
  • La responsabilité des copropriétaires indivisaires envers les charges communes
  • Le refus de paiement des charges communes: recours à la Cour des petites créances
  • Les charges communes pour les copropriétaires qui utilisent des parties communes à usage restreint
  • L'entretien et le remplacement des fenêtres (parties communes à usage restreint)
  • L'hypothèque légale
  • L'hypothèque légale - la notion de " frais engagés "
  • Le choix des locataires
  • La responsabilité des locataires ou des occupants
  • Le montant des assurances des locataires
  • L'interdiction des locataires
  • La limitation du nombre de locataires
  • La restriction de la location à court terme
  • L'accès des représentants du syndicat aux appartements loués
  • L'accès à l'intérieur des parties privatives pour la réalisation de travaux
  • Le syndicat détenteur d'une clé pour accéder aux parties privatives
  • L'indemnisation des copropriétaires lors de l'exécution de travaux à l'intérieur des parties privatives
  • La révision de la valeur relative des fractions
  • Le transfert de responsabilité des dettes entre l'acheteur et le vendeur

SECTION V
Droits et obligations du syndicat

  • La tenue du registre de la copropriété
  • La protection des renseignements personnels
  • La consultation du registre de la copropriété par les copropriétaires
  • Le registre des copropriétaires et locataires
  • Les procès-verbaux des réunions du conseil d'administration
  • Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires
  • Les états financiers
  • Les copies de la déclaration de copropriété
  • Le contrôle des documents originaux relatifs aux nouveaux règlements de l'immeuble
  • Les copies des contrats auxquels le syndicat est partie
  • Les copies du plan cadastral
  • Les plans et devis de l'immeuble bâti
  • Les autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat
  • La constitution du fonds de prévoyance
  • L'investissement du fonds de prévoyance
  • La gestion du fonds de prévoyance
  • La propriété du fonds de prévoyance et de sa valeur marchande
  • La consultation de l'assemblée des copropriétaires sur le budget
  • La contribution minimale au fonds de prévoyance dans l'établissement du budget
  • Le fonds de prévoyance relatif aux parties communes à usage restreint
  • Le fonds d'imprévus
  • L'avis de cotisation et les contributions des copropriétaires
  • Les assurances
  • La couverture d'assurance responsabilité des administrateurs
  • Le montant d'assurance requis par le syndicat
  • Le montant d'assurance requis par les copropriétaires
  • L'exemple d'un dégât d'eau
  • L'obligation d'informer l'assureur
  • Les réclamations d'assurances: syndicat et copropriétaire
  • Les chauffe-eau défectueux
  • La violation du contrat d'assurance du syndicat par un copropriétaire
  • Le fiduciaire aux assurances
  • L'achat ou la vente d'une fraction de copropriété par le syndicat
  • L'utilisation en assemblée des voix d'une fraction dont le syndicat est copropriétaire
  • Les dommages aux copropriétaires par le vice de conception, de construction ou par défaut d'entretien des parties communes
  • Les poursuites contre le syndicat
  • Les locataires encombrants et l'intervention auprès de la Régie du logement
  • Le rappel à l'ordre d'un copropriétaire en faute depuis plusieurs années
  • Demande d'injonction permanente contre un copropriétaire fautif
  • Violation de l'ordonnance du tribunal par un copropriétaire fautif
  • L'expulsion d'un copropriétaire fautif et la vente de sa fraction sous contrôle de justice
  • L'obligation du syndicat d'assurer le respect de sa déclaration de copropriété
  • La demande d'injonction par un copropriétaire seul
  • L'application de la déclaration de copropriété et les plaintes des voisins
  • Vice caché, vice de conception, vice de construction, vice du sol
  • La procédure à suivre -vice caché
  • La formation d'une association de syndicats de copropriété

SECTION VI
Du conseil d'administration du syndicat

  • Définition du conseil d'administration
  • L'éligibilité à un poste d'administrateur
  • Élection des membres du conseil d'administration et la diffusion des résultats du vote
  • Limites de la liberté d'action des administrateurs membres du conseil du conseil d'administration du syndicat
  • Les membres du conseil d'administration : bénévoles ou rémunérés?
  • La rémunération des membres du conseil d'administration et leur statut fiscal
  • Le nombre d'administrateurs requis au conseil d'administration
  • Le nombre de vote pour chacun des administrateurs au conseil
  • La décision suite à un vote égal pour et contre
  • Le conseil d'administration en nombre insuffisant d'administrateurs
  • La responsabilité des membres du conseil en regard des décisions prises
  • Un administrateur peut-il engager à lui seul la responsabilité du conseil d'administration?
  • Les dangers de se faire élire administrateur d'un syndicat de copropriété
  • La responsabilité personnelle des administrateurs
  • La durée et l'expiration du mandat des administrateurs
  • Les réunions du conseil et l'usage de moyens de communication
  • L'administration et l'intendance
  • La gérance selon divers modèles
  • Les relations du syndicat avec ses ressources humaines : l'employé " travailleur bénévole "
  • Les relations du syndicat avec ses ressources humaines : l'employé " salarié "
  • Les relations du syndicat avec ses ressources humaines : l'employé " travailleur autonome "
  • Les relations du syndicat avec ses ressources humaines : l'employé " de l'entrepreneur "
  • Le partage équitable des tâches dans les petites copropriétés
  • Le copropriétaire/administrateur ou le copropriétaire/gérant en défaut de paiement

SECTION VII
De l'assemblée des copropriétaires

  • Définition de l'assemblée générale des copropriétaires
  • Les pouvoirs de l'assemblée générale
  • L'obligation de tenir une assemblée annuelle
  • Les délais de convocation de l'assemblée des copropriétaires
  • Le caractère privé de l'assemblée générale des copropriétaires
  • Les documents à joindre à l'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires
  • L'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires
  • L'assemblée générale spéciale par procurations accumulées
  • Le pouvoir des copropriétaires de convoquer une assemblée générale extraordinaire
  • La renonciation à l'avis de convocation
  • Les résolutions écrites signées par toutes les personnes habiles à voter
  • L'avis par écrit des questions nouvellement inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée
  • Les réponses aux questions de l'assemblée
  • Le calcul des voix qui peuvent s'exprimer en assemblée
  • Le quorum
  • Le nombre de voix attribué à chacun des copropriétaires à l'assemblée
  • Le nombre de voix attribué aux copropriétaires indivisaires
  • Le contrôle des voix détenues par un seul copropriétaire en assemblée des copropriétaires (copropriété de moins de cinq fractions)
  • Le contrôle des voix détenues par un promoteur en assemblée des copropriétaires et de l'expiration de ses droits (copropriété de cinq fractions ou plus)
  • Le promoteur, qui est-il?
  • Le droit de vote en assemblée générale des copropriétaires en défaut de paiement
  • Le mandat ou la procuration
  • Limite imposée par la déclaration sur le nombre de procurations détenues par un mandataire en assemblée
  • Le transfert par le mandataire d'une procuration à une autre personne
  • Procuration détenue par un copropriétaire en défaut de paiement
  • Révocation d'une procuration en début d'assemblée
  • L'exercice du droit de vote d'une fraction détenue par une succession
  • L'exercice du droit de vote d'une fraction détenue par une compagnie ou une personne morale
  • Le vote à main levée
  • Le scrutin, est-il secret ou discret ?
  • L'égalité lors du décompte des votes
  • La majorité des copropriétaires et la majorité des voix
  • Tableau des majorités requises et des accords à obtenir
  • Les majorités requises pour amender la déclaration de copropriété : destinations, conventions et règlements
  • Les modifications du nombre de voix requis pour prendre une décision
  • La nécessité d'obtenir l'accord du copropriétaire avant de modifier un usage de sa partie privative
  • L'annulation judiciaire des décisions de l'assemblée

SECTION VIII
La perte de contrôle du promoteur sur le syndicat

  • Perte de contrôle du promoteur - La prise en charge de la copropriété par les copropriétaires après le promoteur
  • Le syndicat et l'héritage des promesses du promoteur
  • Les états financiers vérifiés lors de la prise en charge par les copropriétaires
  • Le nouveau conseil d'administration et l'héritage du contrat avec le promoteur

GUIDE TERMINOLOGIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

RÉFÉRENCES AUX ARTICLES DU CODE CIVIL DU QUÉBEC

Afin de permettre une référence facile aux divers articles du Code civil du Québec, les thèmes traités sont regroupés selon l'ordre du chapitre troisième de la loi et sont numérotés selon chacun des articles.